En faire plus pour les a\u00een\u00e9s locataires \u00e9tait le souhait du Regroupement des comit\u00e9s de logement et associations de locataires du Qu\u00e9bec (RCLALQ), qui avait aussi sugg\u00e9r\u00e9 que le projet de loi 492 aille plus loin lors des consultations. Dans le texte pr\u00e9c\u00e9dent, nous avons fait \u00e9tat des cons\u00e9quences importantes pour les a\u00een\u00e9s susceptibles de perdre leur logement et devoir se relocaliser dans un autre quartier. En voici quelques-unes que d\u00e9crivait le RCLAQ :<\/p>\n
Afin de limiter le d\u00e9racinement des locataires a\u00een\u00e9s, le Regroupement avait sugg\u00e9r\u00e9 de restreindre la notion de logement \u00e9quivalent au quartier, r\u00e9pondant davantage \u00e0 la sp\u00e9cificit\u00e9 des a\u00een\u00e9s [1].<\/p>\n
Une protection accrue aux personnes \u00e2g\u00e9es contre les reprises de logement et l\u2019\u00e9viction serait-elle une solution ? Comme d\u2019autres l\u2019ont \u00e9crit r\u00e9cemment [2], il est temps de s\u2019attaquer aux probl\u00e9matiques des locataires a\u00een\u00e9s, car elles sont nombreuses. Les prochains \u00c9tats g\u00e9n\u00e9raux sur la situation des a\u00een\u00e9s devraient inclure la question du logement.<\/p>\n
Pour l\u2019imm\u00e9diat, nous limiterons nos commentaires sur trois \u00e9l\u00e9ments li\u00e9s au maintien du logement des locataires a\u00een\u00e9s, soit : l\u2019assistance des r\u00e9gisseurs et des juges de la R\u00e9gie du logement, le harc\u00e8lement du propri\u00e9taire ou du locateur et les actions collectives \u00e0 la R\u00e9gie.<\/p>\n
Il est connu que les locataires a\u00een\u00e9s s\u2019abstiennent de contester les augmentations de loyer ou les demandes de reprise de possession ou d\u2019\u00e9viction [3]. Les motifs sont multiples : \u00e2ge, vuln\u00e9rabilit\u00e9, m\u00e9connaissance de leurs droits, crainte de repr\u00e9sailles, co\u00fbts pour introduire une demande \u00e0 la R\u00e9gie ou en appel \u00e0 la Cour du Qu\u00e9bec, d\u00e9placements au tribunal, d\u00e9sir de vivre en paix plut\u00f4t que dans un climat de confrontation, et ainsi de suite. Ainsi, la m\u00e9connaissance et l\u2019absence de repr\u00e9sentation devant le tribunal privent possiblement les locataires a\u00een\u00e9s de pouvoir exercer leurs droits. Nous devons souligner une particularit\u00e9 de la loi qui pr\u00e9voit que les r\u00e9gisseurs et les juges de la R\u00e9gie du logement sont tenus \u00e0 un devoir d\u2019assistance aupr\u00e8s des parties. Ce devoir discr\u00e9tionnaire s\u2019applique \u00e0 tout moment.<\/p>\n
Ces d\u00e9cideurs peuvent suspendre une audition pour permettre \u00e0 une partie de se pr\u00e9parer, d\u2019assigner des t\u00e9moins, de d\u00e9poser des documents, ou encore d\u2019\u00eatre accompagn\u00e9e par un proche \u00e0 la prochaine audition, par exemple. En cours d\u2019audition, ils peuvent aussi indiquer aux parties leurs droits au contre-interrogatoire, d\u2019\u00eatre repr\u00e9sent\u00e9es par avocat, et d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments.<\/p>\n
Les d\u00e9cideurs \u00e0 la R\u00e9gie du logement sont appel\u00e9s \u00e0 exercer leur devoir d\u2019assistance \u00e0 l\u2019\u00e9gard de tout locataire, incluant une personne \u00e2g\u00e9e en perte d\u2019autonomie et d\u2019incapacit\u00e9 cognitive. Dans tous les cas, ils doivent \u00eatre attentifs \u00e0 ce que les principes de justice fondamentale et d\u2019\u00e9galit\u00e9 des parties soient respect\u00e9s. Les r\u00e9gisseurs doivent donc apporter \u00e0 chacun un secours \u00e9quitable et impartial de fa\u00e7on \u00e0 faire appara\u00eetre le droit et \u00e0 en assurer la sanction [4]. Une telle protection doit \u00eatre connue du public afin d\u2019accro\u00eetre la confiance des locataires a\u00een\u00e9s.<\/p>\n
Le harc\u00e8lement d\u2019un propri\u00e9taire \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019un locataire peut prendre diff\u00e9rentes formes. Il se caract\u00e9rise par une \u00ab conduite vexatoire, g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9p\u00e9t\u00e9e et continue, qu\u2019une personne adopte envers une autre \u00bb. Il se retrouve dans des agissements tels que :<\/p>\n
Le harc\u00e8lement est condamn\u00e9 par la Charte des droits et la R\u00e9gie du logement a eu l\u2019occasion de le rappeler dans des d\u00e9cisions impliquant des locataires a\u00een\u00e9s. Elle a dit que le locateur \u00ab ne peut user de harc\u00e8lement envers un locataire de mani\u00e8re \u00e0 restreindre son droit \u00e0 la jouissance paisible des lieux ou \u00e0 obtenir qu\u2019il quitte le logement \u00bb. La loi pr\u00e9voit que le locataire faisant l\u2019objet de harc\u00e8lement peut demander que la personne causant ce comportement nuisible lui verse des dommages exemplaires [5].<\/p>\n
Les demandes de r\u00e9siliation sont habituellement pr\u00e9c\u00e9d\u00e9es de lettres, d\u2019avis et, trop souvent, de menaces. Les propri\u00e9taires et les gestionnaires recourent \u00e0 divers stratag\u00e8mes : isolement de la locataire, perte de ses fonctions dans l\u2019immeuble, d\u00e9sint\u00e9ressement par les autres locataires, intimidation des amies de la locataire qui comptent t\u00e9moigner \u00e0 la R\u00e9gie du logement. De telles mesures ont \u00e9t\u00e9 qualifi\u00e9es de harc\u00e8lement, particuli\u00e8rement lorsqu\u2019elles sont r\u00e9p\u00e9t\u00e9es, car elles ont un impact sur les locataires a\u00een\u00e9s [6].<\/p>\n
Pour pr\u00e9venir, des solutions doivent \u00eatre explor\u00e9es. Une avenue souvent gagnante est celle de la repr\u00e9sentation, soit par un proche soit par avocat. Mais face \u00e0 la t\u00e9nacit\u00e9 de certains, il faut \u00ab armer \u00bb les locataires a\u00een\u00e9s de la n\u00e9cessaire repr\u00e9sentation en plus de l\u2019information.<\/p>\n
L\u2019action collective vise \u00e0 regrouper les demandes individuelles en une seule demande afin d\u2019obtenir un r\u00e8glement \u00e9gal \u00e0 tous les individus, sur la base d\u2019une preuve administr\u00e9e pour une seule personne qui agit comme repr\u00e9sentante. La loi pr\u00e9voit que seule la Cour sup\u00e9rieure, un tribunal judiciaire, a juridiction pour entendre les actions collectives. Puisque la R\u00e9gie du logement n\u2019a donc pas juridiction, il faut entamer des d\u00e9marches s\u00e9par\u00e9es.<\/p>\n
Ainsi, m\u00eame si tous les locataires d\u2019une r\u00e9sidence pour personnes \u00e2g\u00e9es (RPA), ou ceux d\u2019un immeuble pour retrait\u00e9s, vivent le m\u00eame probl\u00e8me en rapport \u00e0 leur propri\u00e9taire, chacun d\u2019entre eux doit exercer son propre recours \u00e0 la R\u00e9gie du logement. La d\u00e9cision rendue par la R\u00e9gie ne s\u2019appliquera qu\u2019aux parties vis\u00e9es par le jugement, et non \u00e0 l\u2019ensemble des locataires. Dans des situations exceptionnelles, un juge de la R\u00e9gie du logement peut d\u00e9cider de r\u00e9unir des demandes qui sont similaires. La r\u00e9union d\u2019actions est possible, mais chaque demande doit d\u2019abord \u00eatre initi\u00e9e individuellement. Cela signifie que si 10 locataires sur 200 d\u00e9cident de contester la l\u00e9galit\u00e9 d\u2019une clause de leur bail \u00e0 la R\u00e9gie et qu\u2019ils obtiennent des jugements en leur faveur, la d\u00e9cision de la R\u00e9gie ne s\u2019\u00e9tendra pas aux 190 locataires restants, et ceux-ci devront continuer \u00e0 vivre avec une clause illicite \u00e0 moins qu\u2019ils ne d\u00e9posent une demande \u00e0 la R\u00e9gie et qu\u2019ils aient gain de cause.<\/p>\n
En 2016, le Protecteur du citoyen a vivement critiqu\u00e9 cette situation, consid\u00e9rant qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019une \u00ab source d\u2019iniquit\u00e9, un frein a\u0300 l\u2019administration de la justice et des co\u00fbts inutiles \u00bb. Il soulignait que cela est d\u2019autant plus injuste, si l\u2019on sait que ce ne sont pas tous les locataires d\u2019une RPA qui vont avoir la capacit\u00e9 et la volont\u00e9 d\u2019entreprendre un recours, en raison de leur situation de vuln\u00e9rabilit\u00e9 et de d\u00e9pendance, et ce, m\u00eame lorsqu\u2019elles ont connaissance que des clauses ill\u00e9gales existent dans leur bail. Il sugg\u00e9rait donc que si un locataire entreprenait un recours \u00e0 la R\u00e9gie du logement pour invalider des clauses illicites et obtient gain de cause, la d\u00e9cision de la R\u00e9gie devrait pouvoir s\u2019appliquer \u00e0 l\u2019ensemble des r\u00e9sidents [7].<\/p>\n
L\u2019une des illustrations les plus frappantes de ce probl\u00e8me est l\u2019affaire 3630005 Canada inc. c Angus<\/em>, o\u00f9 cent vingt-cinq (125) locataires a\u00een\u00e9s ont d\u00fb faire une demande \u00e0 la R\u00e9gie du logement pour des faits qui \u00e9taient pourtant identiques d\u2019une demande \u00e0 l\u2019autre et qui tra\u00eenaient depuis plus de deux ans et demi [8]. L\u2019une des locataires avait fait une demande \u00e0 la R\u00e9gie du logement pour que les 111 demandes des locataires soient entendues en m\u00eame temps. Les demandes visaient la fixation de loyers. La locataire soutenait que :<\/p>\n 1) il est d\u00e9raisonnable que les demandes du propri\u00e9taire en augmentation de loyer soient trait\u00e9es plus rapidement que les demandes de r\u00e9duction de loyer des locataires, ce qui rendra encore plus complexe le remboursement des loyers des locataires<\/p>\n 2) l\u2019ensemble des demandes requiert la pr\u00e9sence et le t\u00e9moignage des m\u00eames t\u00e9moins<\/p>\n 3) il serait inutile et d\u00e9raisonnable du point de vue de l\u2019administration de la justice d\u2019exiger que les 125 locataires pr\u00e9sentent une m\u00eame preuve<\/p>\n 4) les d\u00e9lais sont astronomiques pour la totalit\u00e9 des locataires, dont les demandes n\u2019ont toujours pas \u00e9t\u00e9 entendues alors que les locataires sont des personnes \u00e2g\u00e9es pour qui ces d\u00e9marches peuvent \u00eatre tr\u00e8s stressantes<\/p>\n 5) la sant\u00e9 de plusieurs locataires se d\u00e9t\u00e9riore, ce qui rend de plus en plus difficile la pr\u00e9sentation de leur preuve<\/p>\n 6) que certains locataires sont d\u00e9c\u00e9d\u00e9s, ce qui am\u00e8ne des probl\u00e8mes, notamment pour la succession de ces personnes, et finalement,<\/p>\n 7) que le non-traitement des demandes des locataires met ceux-ci dans une position o\u00f9 ils doivent refuser les augmentations annuelles du propri\u00e9taire, ce qui ajoute de nouvelles proc\u00e9dures \u00e0 la R\u00e9gie et un stress suppl\u00e9mentaire pour les locataires.<\/p>\n Malgr\u00e9 toutes ces consid\u00e9rations, la R\u00e9gie du logement a refus\u00e9 la demande de la locataire sur la base du fait que la diminution de loyer et les dommages-int\u00e9r\u00eats \u00e9taient deux sujets diff\u00e9rents que la R\u00e9gie n\u2019allait pas traiter en m\u00eame temps [9]. Une action collective regroupant toutes les demandes des locataires aurait permis d\u2019\u00e9viter ce probl\u00e8me. Il serait temps d\u2019envisager cette option par une r\u00e9forme de la loi.<\/p>\n Les enjeux pour les locataires a\u00een\u00e9s en mati\u00e8re de louage sont nombreux et non n\u00e9gligeables. Ils sont source de stress, d\u2019inqui\u00e9tudes et d\u2019ennuis majeurs pour les a\u00een\u00e9s qui d\u00e9sirent demeurer \u00e0 domicile. Afin d\u2019am\u00e9liorer les conditions de vie et de maintien du logement, il serait appropri\u00e9 de les adresser lors d\u2019\u00c9tats g\u00e9n\u00e9raux visant les a\u00een\u00e9s, tel que sugg\u00e9r\u00e9 dans l\u2019article pr\u00e9c\u00e9dent<\/a>.<\/p>\n [1] RCLALQ, \u00ab Projet de loi 492 : un pas de plus en faveur de la protection du droit au maintien dans les lieux des locataires \u00bb. M\u00e9moire d\u00e9pos\u00e9 \u00e0 la Commission de l\u2019am\u00e9nagement du territoire, septembre 2015, \u00e0 la p 7.<\/p>\n [2] Marie Annik Gr\u00e9goire, \u00ab Assurer la protection juridique des a\u00een\u00e9s en r\u00e9sidence priv\u00e9e<\/a> \u00bb, La Presse<\/em>, 4 juillet 2020.<\/p>\n [3] Protecteur du citoyen, Rapport sp\u00e9cial, Les r\u00e9sidences priv\u00e9es pour a\u00een\u00e9s: plus que de simples entreprises de location r\u00e9sidentielle, Rapport sur le respect des droits et des obligations des locataires et des locateurs dans les r\u00e9sidences priv\u00e9es pour a\u00een\u00e9s<\/em><\/a>, Qu\u00e9bec, 16 juin 2016.<\/p>\n [4] Dorris c Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019habitation et de d\u00e9veloppement de Montr\u00e9al<\/em>, AZ-50552614 (SOQUIJ) 2009 QCCQ 3426<\/p>\n [5] Laporte c Villa Majeau inc.<\/em>, AZ-51481998 (SOQUIJ) 2018 QCRDL 10144, juge Marie-Louisa Santirosi; Eden-sur-le-Lac inc<\/em> c Lavoie Larochelle, 2012 QCRDL 5303<\/p>\n [6] Rapport du protecteur du citoyen<\/a>, aux p 24-26;<\/p>\n
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