{"id":2449,"date":"2022-01-30T17:44:25","date_gmt":"2022-01-30T21:44:25","guid":{"rendered":"https:\/\/heleneguay.com\/2022\/01\/30\/services-non-rendus-aux-locataires-de-rpa-en-temps-de-pandemie-de-recentes-decisions-des-tribunaux-ouvrent-la-porte-a-des-demandes-de-redressement-pour-les-residents-de-rpa-3e-partie\/"},"modified":"2022-01-30T17:49:10","modified_gmt":"2022-01-30T21:49:10","slug":"services-non-rendus-aux-locataires-de-rpa-en-temps-de-pandemie-de-recentes-decisions-des-tribunaux-ouvrent-la-porte-a-des-demandes-de-redressement-pour-les-residents-de-rpa-3e-partie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/heleneguay.com\/en\/2022\/01\/30\/services-non-rendus-aux-locataires-de-rpa-en-temps-de-pandemie-de-recentes-decisions-des-tribunaux-ouvrent-la-porte-a-des-demandes-de-redressement-pour-les-residents-de-rpa-3e-partie\/","title":{"rendered":"Services non rendus aux locataires de RPA en temps de pand\u00e9mie : de r\u00e9centes d\u00e9cisions des tribunaux ouvrent la porte \u00e0 des demandes de redressement pour les r\u00e9sidents de RPA \u2014 3e partie"},"content":{"rendered":"

Ce texte est la conclusion d\u2019une s\u00e9rie dont vous pouvez lire la 1re<\/a> et la 2e<\/a>\u00a0partie.<\/strong><\/p>\n

\n

Des exploitants de r\u00e9sidences pour a\u00een\u00e9s (RPA) ont cess\u00e9 d\u2019offrir plusieurs services pourtant pr\u00e9vus au bail des locataires, en invoquant l\u2019obligation de respecter les restrictions d\u00e9coulant de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire d\u00e9cr\u00e9t\u00e9e par le gouvernement, et ce, sans contrepartie financi\u00e8re pour les r\u00e9sidents. Une r\u00e9cente loi permet \u00e0 ceux-ci de d\u00e9poser une demande de diminution de loyer au Tribunal administratif du logement (TAL), ce qui pr\u00e9occupe les exploitants de RPA.<\/p>\n

Arguments des exploitants rejet\u00e9s par les tribunaux<\/h3>\n

La crainte entretenue par les exploitants des RPA et l\u2019Association qu\u00e9b\u00e9coise des r\u00e9sidences pour a\u00een\u00e9s (AQRA) qui les regroupe, indiquant que les demandes conjointes de locataires vont cro\u00eetre, a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e comme motif d\u2019appel par la Cour du Qu\u00e9bec [1]<\/a>\u00a0:<\/p>\n

[35] Tout d\u2019abord, la Locatrice est mal fond\u00e9e de plaider le crit\u00e8re de l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 cause de la crainte des RPA de voir le volume des recours en diminution de loyer augmenter par l\u2019effet des nouvelles dispositions \u00e0 la Loi qui permettent aux locataires d\u2019agir collectivement.<\/p>\n

[36] En effet, en choisissant de faciliter l\u2019exercice des droits des Locataires voulant r\u00e9clamer une diminution de loyer d\u2019une RPA, le l\u00e9gislateur confirme sa pr\u00e9occupation de favoriser l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la justice.<\/p>\n

[37] Bien que le Tribunal puisse imaginer que ces nouvelles dispositions soient pr\u00e9occupantes pour les RPA, la crainte d\u2019une augmentation des recours en diminution de loyer n\u2019est pas un motif d\u2019appel.<\/p>\n

Les exploitants des RPA ont selon toute vraisemblance, respect\u00e9 de bonne foi les d\u00e9crets et directives gouvernementales. En raison d\u2019une force majeure, ils ont \u00e9t\u00e9 emp\u00each\u00e9s de remplir leurs obligations au contrat de logement avec les r\u00e9sidents (art.\u00a01693 C.c.Q.). L\u2019emp\u00eachement de remplir leurs obligations entra\u00eene comme cons\u00e9quence que les r\u00e9sidents doivent \u00eatre rembours\u00e9s pour les services pay\u00e9s et non rendus. Ils peuvent raisonnablement demander une diminution de loyer. Comme l\u2019\u00e9crivait la juge administrative Santirosi en mars 2021 dans une d\u00e9cision qui n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 port\u00e9e en appel [2]<\/a>\u00a0:<\/p>\n

Diminution du loyer et force majeure<\/h3>\n

[17] L\u2019obligation du locateur de fournir la jouissance paisible du logement est corr\u00e9lative \u00e0 celle du locataire de payer le loyer.<\/p>\n

[18] Les auteurs Isabelle Jodoin et Pierre Gagnon [note omise], synth\u00e9tisant la doctrine et la jurisprudence au sujet de l\u2019article 1854 alin\u00e9a 1 du Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> \u00e9crivent ce qui suit\u00a0:<\/p>\n

\u00ab\u00a0Cet article \u00e9nonce les principales responsabilit\u00e9s de la locatrice\u00a0: fournir, au d\u00e9but du bail en bon \u00e9tat, le logement vis\u00e9 (d\u00e9livrance) et procurer au locataire, en tout temps, une occupation confortable et conforme \u00e0 l\u2019usage auquel il est destin\u00e9 (jouissance paisible). Il s\u2019agit d\u2019une obligation de r\u00e9sultat, et non seulement de moyens. Par cons\u00e9quent, il ne suffit pas pour la locatrice de tenter de r\u00e9soudre les probl\u00e8mes relatifs \u00e0 la location. Elle doit les r\u00e9gler, sauf dans des situations exceptionnelles relevant de la force majeure.\u00a0\u00bb<\/p>\n

[19] L\u2019honorable juge Beaudoin et l\u2019auteur bien connu Pierre-Gabriel Jobin [note omise] expliquent la port\u00e9e de cette obligation de r\u00e9sultat de la mani\u00e8re suivante :<\/p>\n

\u00ab Au contraire, dans le cas d\u2019une obligation de r\u00e9sultat, la simple constatation de l\u2019absence du r\u00e9sultat ou du pr\u00e9judice subi suffit \u00e0 faire pr\u00e9sumer la faute du d\u00e9biteur, une fois le fait m\u00eame de l\u2019inex\u00e9cution ou la survenance du dommage d\u00e9montr\u00e9e par le cr\u00e9ancier. D\u00e8s lors, le d\u00e9biteur, pour d\u00e9gager sa responsabilit\u00e9, doit aller au-del\u00e0 d\u2019une preuve de simple absence de faute, c\u2019est-\u00e0-dire d\u00e9montrer que l\u2019inex\u00e9cution ou le pr\u00e9judice subi provient d\u2019une force majeure. Il ne saurait \u00eatre admis \u00e0 d\u00e9gager sa responsabilit\u00e9 en rapportant seulement une preuve d\u2019absence de faute. \u00bb<\/p>\n

[20] En r\u00e9sum\u00e9, d\u00e8s qu\u2019il est d\u00e9montr\u00e9 une perte de la valeur locative, la contrepartie ou l\u2019obligation corr\u00e9lative du locataire de payer le loyer sera r\u00e9duite en proportion. Il s\u2019agit d\u2019une question d\u2019\u00e9quilibre du contrat.<\/p>\n

[21] Le locateur peut toutefois \u00e9chapper \u00e0 cette situation s\u2019il d\u00e9montre que l\u2019inex\u00e9cution r\u00e9sulte d\u2019une force majeure.<\/p>\n

[22] En droit civil qu\u00e9b\u00e9cois, le concept de la force majeure est d\u00e9fini par l\u2019article 1470 du Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> comme \u00ab un \u00e9v\u00e9nement impr\u00e9visible et irr\u00e9sistible \u00bb et \u00ab y est assimil\u00e9e la cause \u00e9trang\u00e8re qui pr\u00e9sente ces m\u00eames caract\u00e8res \u00bb.<\/p>\n

[23] Cette disposition se lit comme suit :<\/p>\n

\u00ab\u00a01470. Toute personne peut se d\u00e9gager de sa responsabilit\u00e9 pour le pr\u00e9judice caus\u00e9 \u00e0 autrui si elle prouve que le pr\u00e9judice r\u00e9sulte d\u2019une force majeure, \u00e0 moins qu\u2019elle ne se soit engag\u00e9e \u00e0 le r\u00e9parer.<\/p>\n

La force majeure est un \u00e9v\u00e9nement impr\u00e9visible et irr\u00e9sistible; y est assimil\u00e9e la cause \u00e9trang\u00e8re qui pr\u00e9sente ces m\u00eames caract\u00e8res.\u00a0\u00bb<\/p>\n

[24] L\u2019\u00e9v\u00e9nement doit \u00eatre \u00e0 la fois insurmontable et irr\u00e9sistible quant \u00e0 ses effets de mani\u00e8re absolue pour quiconque [note omise] et in\u00e9vitable quant \u00e0 sa survenance [note omise].<\/p>\n

[25] Cependant, si le locateur est lib\u00e9r\u00e9 de son obligation de fournir la jouissance paisible du logement de mani\u00e8re partielle ou totale, le locataire peut soulever l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution et se d\u00e9gager de la partie corr\u00e9lative de son obligation. En effet, l\u2019article 1694 al. 1 C.c.Q. pr\u00e9voit ce qui suit :<\/p>\n

\u00ab\u00a01694. Le d\u00e9biteur ainsi lib\u00e9r\u00e9 ne peut exiger l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation corr\u00e9lative du cr\u00e9ancier; si elle a \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9e, il y a lieu \u00e0 restitution.<\/p>\n

Lorsque le d\u00e9biteur a ex\u00e9cut\u00e9 son obligation en partie, le cr\u00e9ancier demeure tenu d\u2019ex\u00e9cuter la sienne jusqu\u2019\u00e0 concurrence de son enrichissement.\u00a0\u00bb<\/p>\n

Le principe est clair, juste et raisonnable. Ni la Loi sur la sant\u00e9 publique<\/em>, ni les d\u00e9crets, ordonnances et directives, ni les craintes des exploitants des RPA ne font faire \u00e9chec \u00e0 ce principe de droit de notre soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9mocratique. Persister \u00e0 invoquer que la loi ne s\u2019applique pas \u00e0 eux ou qu\u2019ils disposent d\u2019une immunit\u00e9 l\u00e9gale fait preuve d\u2019une mauvaise volont\u00e9 \u00e0 respecter lois et obligations contractuelles, ce qui est immoral et intol\u00e9rable. Les exploitants des RPA sont l\u00e9galement tenus de rembourser les r\u00e9sidents pour les services non rendus sous peine d\u2019enrichissement injustifi\u00e9.<\/p>\n

Conclusion<\/h3>\n

Compte tenu de la situation, les r\u00e9sidents des RPA m\u00e9ritent en toute logique un redressement. Leur attente sera bient\u00f4t de deux ans. Les citoyens corporatifs que sont les exploitants doivent prendre leurs responsabilit\u00e9s et respecter la loi et les contrats qui s\u2019appliquent \u00e0 eux. Attendre une intervention gouvernementale sur cette question ne serait pas plus acceptable que d\u2019invoquer l\u2019immunit\u00e9. Les exploitants de RPA doivent redresser cette situation ill\u00e9gale et inacceptable sans plus attendre.<\/p>\n

\n

[1]<\/a> Pelletier (Habitations Pelletier<\/em> c. Martin<\/em>, 2021\u00a0QCCQ\u00a05963), par 35-39 (juge N.\u00a0Chalifour) rejetant l\u2019appel de Martin <\/em>c. Horizon-Gestion de r\u00e9sidences (Habitations Pelletier)<\/em>, 2021\u00a0QCTAL\u00a07867 (juge S.\u00a0Gu\u00e8vremont).<\/p>\n

[2]<\/a> Bigeault<\/em> c. 9891200 Canada inc.<\/em>, 2021\u00a0QCTAL\u00a06903, par. 17 et s. (juge M-L\u00a0Santirosi).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Des exploitants de r\u00e9sidences pour a\u00een\u00e9s (RPA) ont cess\u00e9 d\u2019offrir plusieurs services pourtant pr\u00e9vus au bail des locataires, en invoquant l\u2019obligation de respecter les restrictions d\u00e9coulant de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2435,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"cybocfi_hide_featured_image":"","footnotes":""},"categories":[38,35,34],"tags":[],"class_list":["post-2449","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-covid-19-en","category-elder-law","category-human-rights"],"yoast_head":"\nServices non rendus aux locataires de RPA en temps de pand\u00e9mie : de r\u00e9centes d\u00e9cisions des tribunaux ouvrent la porte \u00e0 des demandes de redressement pour les r\u00e9sidents de RPA \u2014 3e partie - H\u00e9l\u00e8ne Guay<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/heleneguay.com\/en\/2022\/01\/30\/services-non-rendus-aux-locataires-de-rpa-en-temps-de-pandemie-de-recentes-decisions-des-tribunaux-ouvrent-la-porte-a-des-demandes-de-redressement-pour-les-residents-de-rpa-3e-partie\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Services non rendus aux locataires de RPA en temps de pand\u00e9mie : de r\u00e9centes d\u00e9cisions des tribunaux ouvrent la porte \u00e0 des demandes de redressement pour les r\u00e9sidents de RPA \u2014 3e partie - 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