{"id":2616,"date":"2022-06-14T20:28:45","date_gmt":"2022-06-15T00:28:45","guid":{"rendered":"https:\/\/heleneguay.com\/?p=2616"},"modified":"2022-06-22T15:40:37","modified_gmt":"2022-06-22T19:40:37","slug":"de-la-resistance-a-linsistance-les-locataires-des-rpa-devant-le-tribunal-administratif-du-logement-partie-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/heleneguay.com\/en\/2022\/06\/14\/de-la-resistance-a-linsistance-les-locataires-des-rpa-devant-le-tribunal-administratif-du-logement-partie-2\/","title":{"rendered":"De la r\u00e9sistance \u00e0 l\u2019insistance: les locataires des RPA devant le Tribunal administratif du logement (partie 2)"},"content":{"rendered":"

Dans le billet pr\u00e9c\u00e9dent<\/a>, je faisais r\u00e9f\u00e9rence aux arguments des directions de RPA en r\u00e9ponse aux demandes conjointes en diminution de loyer pour services non rendus en temps de pand\u00e9mie. Les locataires r\u00e9sistent et maintiennent leurs demandes malgr\u00e9 cette opposition. Ils ont raison d\u2019insister.<\/p>\n

D\u00e9cisions rendues suite \u00e0 des demandes individuelles en justice<\/h4>\n
<\/span><\/span><\/div>\n

Tribunaux judiciaires<\/h3>\n

C\u2019est en juillet 2020 que la Cour sup\u00e9rieure rend une d\u00e9cision importante sur la diminution des loyers en contexte d\u2019urgence sanitaire. Le locataire d\u2019une entreprise op\u00e9rant un gymnase d\u2019entra\u00eenement dans un espace commercial demandait \u00e0 la cour une r\u00e9duction de son loyer. Il avait interrompu ses activit\u00e9s suite aux d\u00e9crets et \u00e0 l\u2019imposition des restrictions par la sant\u00e9 publique. Il ne pouvait plus fonctionner.<\/p>\n

Pour la Cour, l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire a cr\u00e9\u00e9 un cas de force majeure [1]<\/a> emp\u00eachant le locateur de respecter son obligation \u00ab\u2009de garantir au locataire que le bien peut servir \u00e0 l\u2019usage pour lequel il est lou\u00e9\u2009\u00bb [2]<\/a>. Elle a appliqu\u00e9 un principe l\u00e9gal, simple, clair\u00a0et coh\u00e9rent\u00a0: le locateur qui ne peut plus ex\u00e9cuter son obligation, en raison d\u2019une force majeure, est lib\u00e9r\u00e9 de cette obligation [3]<\/a>. Ainsi lib\u00e9r\u00e9, il ne peut plus exiger l\u2019ex\u00e9cution de l\u2019obligation corr\u00e9lative du locataire, le paiement pour les services non re\u00e7us. Et si le locataire a rempli son obligation de paiement, il a droit \u00e0 la restitution par le locateur [4]<\/a>.<\/p>\n

La Cour sup\u00e9rieure conclut donc que le locateur ne peut pas r\u00e9clamer les loyers des mois de mars, avril et mai 2020 et le locataire a droit au remboursement (26\u2009950,65$).<\/p>\n

Les principes appliqu\u00e9s par la Cour sup\u00e9rieure concernant un bail commercial sont appliqu\u00e9s de la m\u00eame fa\u00e7on par le Tribunal administratif du logement en mati\u00e8re de bail de logement comme en t\u00e9moignent les d\u00e9cisions qui suivent.<\/p>\n

En mati\u00e8re de bail de logement, la Cour du Qu\u00e9bec a rejet\u00e9 en juillet 2021 la demande de permission d\u2019appel d\u2019un locateur forc\u00e9 de r\u00e9duire le loyer d\u2019un locataire, \u00e0 la suite d\u2019une d\u00e9cision du Tribunal administratif du logement. M.\u00a0Martin avait eu gain de cause devant le Tribunal le 25\u00a0mars 2021. Il avait obtenu une diminution de son loyer en proportion de la perte de services de loisirs durant la p\u00e9riode d\u2019urgence sanitaire. Insatisfait, le locateur a demand\u00e9 la permission pour que la d\u00e9cision soit cass\u00e9e en appel, invoquant notamment la multiplication des recours judiciaires. La Cour du Qu\u00e9bec rejette cet argument\u00a0: les demandes des locataires sont tout \u00e0 fait l\u00e9gales [5]<\/a>.<\/p>\n

Devant le Tribunal, M.\u00a0Martin s\u2019est pr\u00e9sent\u00e9 seul. Il a expliqu\u00e9 qu\u2019il ne b\u00e9n\u00e9ficiait plus des activit\u00e9s organis\u00e9es d\u2019animation favorisant la socialisation, sous la supervision d\u2019une intervenante en r\u00e9cr\u00e9ologie \u00e0 la r\u00e9sidence. M.\u00a0Martin ignore la part des frais d\u2019acc\u00e8s aux services de r\u00e9cr\u00e9ologie sur l\u2019ensemble des services qu\u2019il paye chaque mois. Sur la base de la valeur totale de ces frais, soit 352$, il demande 250$ pour les mois de mars \u00e0 juillet 2020.<\/p>\n

La locatrice expliquait qu\u2019il n\u2019y avait pas eu de perte de services, mais plut\u00f4t un r\u00e9am\u00e9nagement des activit\u00e9s et des services offerts par la RPA pour respecter les r\u00e8gles de distanciation et de confinement dans l\u2019immeuble\u00a0: spectacles musicaux \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur, collations surprises, pr\u00eat d\u2019appareils pour la communication avec l\u2019ext\u00e9rieur et assistance technologique. Bien que M.\u00a0Martin ne participe pas \u00e0 ces nouvelles activit\u00e9s, ceci ne l\u2019emp\u00eachera pas de r\u00e9clamer et d\u2019obtenir le remboursement des frais pay\u00e9s pour les services non rendus.<\/p>\n

Le Tribunal renvoie aux r\u00e8gles claires, simples et applicables [6]<\/a>\u00a0: la locatrice doit procurer la jouissance des lieux lou\u00e9s tout le long du bail incluant les services, d\u00e9pendances et accessoires qui s\u2019y rattachent [7]<\/a>. La diminution de loyer se fait en proportion de la perte de jouissance. Le locateur qui rem\u00e9die \u00e0 l\u2019interruption de services a droit au r\u00e9tablissement du loyer pour l\u2019avenir [8]<\/a>.<\/p>\n

Le Tribunal accorde \u00e0 M.\u00a0Martin 90$ pour les 3\u00a0mois d\u2019avril, mai et juin 2020 et 15$\/mois \u00e0 compter de juillet 2020 jusqu\u2019au r\u00e9tablissement du d\u00e9faut du locateur de remplir son obligation. M.\u00a0Martin se fait aussi rembourser les frais de justice et de signification.<\/p>\n

Non-acc\u00e8s aux commodit\u00e9s et avantages<\/h4>\n

Le locataire P.\u00a0Bigeault vit avec son \u00e9pouse au sein d\u2019un immeuble prestigieux \u00e0 Laval. Il paye un loyer mensuel de 1\u2009865$. L\u2019immeuble compte 202\u00a0logements locatifs. M.\u00a0Bigeault r\u00e9clame une diminution de loyer de 200 $ par mois pour les p\u00e9riodes du 16\u00a0mars 2020 au 16\u00a0juin 2020 et du 15\u00a0novembre 2020 au 31\u00a0janvier 2021. Il n\u2019y habite plus depuis le 1er<\/sup>\u00a0f\u00e9vrier 2021. M.\u00a0Bigeault comprend les motifs sanitaires et les raisons des d\u00e9crets. Il explique toutefois qu\u2019il n\u2019a pas eu acc\u00e8s aux commodit\u00e9s et avantages pour lesquels il a vers\u00e9 un loyer\u00a0: piscine int\u00e9rieure avec vestiaire et douche, gymnase avec appareil et salle d\u2019exercices, terrasse sur le toit avec BBQ, salle de billard avec \u00e9cran g\u00e9ant, salon pour invit\u00e9s. Le locateur r\u00e9pond qu\u2019il s\u2019est conform\u00e9 aux d\u00e9crets et qu\u2019il s\u2019agit d\u2019aires communes non incluses dans le prix du loyer.<\/p>\n

Le Tribunal \u00e9taye un principe l\u00e9gal fondamental qui d\u00e9finit le contrat de louage, ou bail. La location s\u2019\u00e9tend \u00e0 tout ce qui est n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019utilisation des lieux lou\u00e9s. Le loyer comprend \u00ab\u2009le prix mensuel de la jouissance d\u2019un logement avec services, accessoires et d\u00e9pendances, m\u00eame s\u2019ils font l\u2019objet d\u2019un contrat distinct du bail.\u2009\u00bb [9]<\/a> Les services auxquels M.\u00a0Bigeault r\u00e9f\u00e8re \u00ab\u2009font partie de la valeur du prix du logement m\u00eame s\u2019il s\u2019agit d\u2019aires communes disponibles \u00e0 tous les locataires.\u2009\u00bb [10]<\/a><\/p>\n

Le 17\u00a0mars 2021, le Tribunal conclut que M.\u00a0Bigeault a profit\u00e9 de l\u2019essentiel de sa location, mais qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 priv\u00e9 des services accessoires. Il \u00e9value la perte de jouissance mensuelle \u00e0 150$ par mois pour les 6\u00a0mois r\u00e9clam\u00e9s (900$), plus les int\u00e9r\u00eats, l\u2019indemnit\u00e9 additionnelle et les frais judiciaires [11]<\/a>.<\/p>\n

Non-acc\u00e8s aux salles d\u2019activit\u00e9s et d\u2019entra\u00eenement<\/h4>\n

Pour S.\u00a0Gingras, le non-acc\u00e8s aux lieux d\u2019activit\u00e9s est essentiel\u00a0: piscine, salle d\u2019entra\u00eenement, salle de billard et salle communautaire. En 2020, il r\u00e9clame de la RPA la somme mensuelle de 235$ repr\u00e9sentant la perte de jouissance pour une p\u00e9riode cons\u00e9cutive de 36\u00a0jours, soit du 21\u00a0juin au 26\u00a0juillet 2020. Son loyer mensuel s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 865$. Pour le Tribunal, il ne fait pas de doute que la restitution s\u2019impose. Et pour fixer le montant qu\u2019il accorde, le Tribunal a pris en consid\u00e9ration le fait que M.\u00a0Gingras travaillait presque 80\u00a0heures par semaine en raison de la pand\u00e9mie, de sorte qu\u2019il ne pouvait pas utiliser les salles d\u2019activit\u00e9s pendant la p\u00e9riode r\u00e9clam\u00e9e [12]<\/a>.<\/p>\n

Le 6\u00a0mai 2021, le Tribunal accorde \u00e0 M.\u00a0Gingras la somme totale de 100$.<\/p>\n

Perte de loisirs<\/h4>\n

Le 24\u00a0novembre 2020, A.\u00a0Lacroix d\u00e9pose une demande de diminution de loyer pour la perte de services. Son bail inclut un ensemble de services compris dans le prix du loyer qui s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 2\u2009045$ en 2020. M.\u00a0Lacroix avait choisi la r\u00e9sidence Le Jules Verne pour les loisirs qu\u2019elle offrait,\u00a0et en particulier les quilles, le billard, l\u2019atelier de cuisine, les cours d\u2019informatique et la p\u00e9tanque. Il t\u00e9moigne que lors de la coupure compl\u00e8te des services en mars et avril 2020, l\u2019attitude du personnel lui donnait l\u2019impression qu\u2019il \u00e9tait en prison. M.\u00a0Lacroix demande un remboursement pour les mois d\u2019interruption de services \u00e0 l\u2019endroit du Groupe Patrimoine.<\/p>\n

Le 21\u00a0octobre 2021, le Tribunal accorde \u00e0 M.\u00a0Lacroix 150$ en diminution de loyer, jusqu\u2019au 30\u00a0juin 2021, plus les int\u00e9r\u00eats et les frais judiciaires [13]<\/a>.<\/p>\n

Piscine ferm\u00e9e<\/h4>\n

Ringuet et Mme\u00a0Lavigne ont demand\u00e9 une diminution de leur loyer de 175$ pour non-acc\u00e8s \u00e0 la piscine \u00e0 compter de mars 2020. Ils se repr\u00e9sentent seuls \u00e0 l\u2019audience le 1er<\/sup>juin 2021.<\/p>\n

Le 8\u00a0septembre 2021, le Tribunal leur donne raison. Il leur accorde la restitution d\u2019un montant mensuel de 75$\/mois pour 16\u00a0mois, soit la dur\u00e9e de la fermeture de la piscine de mars 2020 jusqu\u2019\u00e0 la date de l\u2019audience, le 1er<\/sup>\u00a0juin 2021. Encore une fois, le Tribunal se base sur les principes l\u00e9gaux in\u00e9luctables en mati\u00e8re de bail de logement pour conclure que la demande de diminution mensuelle du loyer de 1\u2009200$, r\u00e9troactive au 15\u00a0mars 2020, est bien fond\u00e9e [14]<\/a>.<\/p>\n

Annulation d\u2019un bail pour services non rendus<\/h4>\n

C\u2019est en avril 2020 que le couple Mont\u00e9 avise la direction du Bois\u00e9 Notre-Dame qu\u2019ils r\u00e9silient le bail sign\u00e9 au mois de janvier. Ils sont revenus sur leur d\u00e9cision d\u2019int\u00e9grer ce \u00ab\u2009club Med\u2009\u00bb dont le loyer mensuel s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 2\u2009874 $ plus les services \u00e0 la suite de la d\u00e9claration de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire, du 23\u00a0mars, des recommandations du minist\u00e8re de la Sant\u00e9 \u00e0 l\u2019effet de ne pas d\u00e9m\u00e9nager, du 23\u00a0avril, et de l\u2019imposition de mesures qui les auraient confin\u00e9s dans un logement dont ils ne peuvent b\u00e9n\u00e9ficier des services [15]<\/a>. Le locateur leur r\u00e9clame en contrepartie 25\u2009866$, soit les loyers du 1er<\/sup>\u00a0avril 2020 au 31\u00a0janvier 2021.<\/p>\n

Le Tribunal \u00e9crit\u00a0: \u00ab\u2009Exiger des locataires le paiement du loyer de mai 2020 et de tous les autres loyers subs\u00e9quents, r\u00e9clam\u00e9s par le locateur, n\u2019aurait que comme cons\u00e9quence d\u2019enrichir sans justification [art.\u00a01493-1495 CcQ], car les mesures de confinement d\u00e9clar\u00e9es par le gouvernement se sont prolong\u00e9es et sont toujours en vigueur pour plusieurs au jour de l\u2019audience\u2009\u00bb [16]<\/a> (21\u00a0septembre 2020 et 19\u00a0janvier 2021).<\/p>\n

Le 17\u00a0f\u00e9vrier 2021, le Tribunal rejette la demande de recouvrement de loyer du locateur, d\u00e9clare le bail r\u00e9sili\u00e9 le 1er<\/sup>\u00a0avril 2020 et ordonne au locateur de rembourser le mois de loyer pay\u00e9 par les locataires.<\/p>\n

En r\u00e9sum\u00e9<\/h3>\n

Toutes les demandes individuelles entendues \u00e0 ce jour, et pour lesquelles un jugement a \u00e9t\u00e9 rendu, ont \u00e9t\u00e9 accept\u00e9es par les tribunaux. Toutes renvoient aux principes incontournables en mati\u00e8re de logement. Ces principes recevront application sans aucun doute dans le cadre des demandes conjointes. Les jugements favorables permettent d\u2019esp\u00e9rer une issue satisfaisante pour les demandes conjointes.<\/p>\n

Dans le prochain billet<\/a>, nous verrons que les locataires ne craignent pas de se r\u00e9unir pour faire valoir leurs droits. La nouvelle proc\u00e9dure (demandes conjointes) et l\u2019immunit\u00e9 soulev\u00e9e par les exploitants \u00e0 l\u2019automne\u00a02021 ne sont plus des obstacles. Il reste que leur opposition muscl\u00e9e et les d\u00e9lais accord\u00e9s par le Tribunal \u00e0 la pr\u00e9paration des causes m\u00e8nent \u00e0 des attentes pour lesquelles il faudra trouver une solution.<\/p>\n

 <\/p>\n

\n

[1]<\/a> art.\u00a01470 CcQ<\/p>\n

[2]<\/a> art.\u00a01854 CcQ<\/p>\n

[3]<\/a> art.\u00a01693 CcQ<\/p>\n

[4]<\/a> art.\u00a01694 CcQ; il s\u2019agit d\u2019une question d\u2019\u00e9quilibre du contrat.<\/p>\n

[5]<\/a> Pelletier (Habitations Pelletier) c. Martin, 2021\u00a0QCCQ\u00a05963, par. 35-39.<\/p>\n

[6]<\/a> Martin c. Pelletier (Habitations Pelletier), 2021\u00a0QCTAL\u00a07867.<\/p>\n

[7]<\/a> Art.\u00a01854, 1892 CcQ<\/p>\n

[8]<\/a> Art.\u00a01863 CcQ<\/p>\n

[9]<\/a> R\u00e8glement sur les crit\u00e8res de fixation de loyer, T-15.01, r. 2, art.\u00a01<\/p>\n

[10]<\/a> Bigeault c. 9891200 Can Inc., 2021 QCTAL 6903, par. 16.<\/p>\n

[11]<\/a> Bigeault, par. 40.<\/p>\n

[12]<\/a> Gingras c. Les Immeubles Georges Landry, 2021\u00a0QCTAL\u00a011714.<\/p>\n

[13]<\/a> Lacroix c. R\u00e9sidence Le Jules Verne, 2021\u00a0QCTAL\u00a026766.<\/p>\n

[14]<\/a> Ringuet c. CAP REIT, 2021\u00a0QCTAL\u00a022233, par. 43 et s<\/p>\n

[15]<\/a> Bois\u00e9 Notre-Dame c Mont\u00e9, 2021\u00a0QCTAL\u00a03986, par. 43.<\/p>\n

[16]<\/a> Mont\u00e9, par. 47.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dans le billet pr\u00e9c\u00e9dent, je faisais r\u00e9f\u00e9rence aux arguments des directions de RPA en r\u00e9ponse aux demandes conjointes en diminution de loyer pour services non rendus en temps de pand\u00e9mie. Les locataires r\u00e9sistent et maintiennent leurs demandes malgr\u00e9 cette opposition. Ils ont raison d\u2019insister. 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