{"id":2636,"date":"2022-06-22T15:38:18","date_gmt":"2022-06-22T19:38:18","guid":{"rendered":"https:\/\/heleneguay.com\/?p=2636"},"modified":"2022-06-23T08:21:24","modified_gmt":"2022-06-23T12:21:24","slug":"de-la-resistance-a-linsistance-les-locataires-des-rpa-devant-le-tribunal-administratif-du-logement-partie-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/heleneguay.com\/en\/2022\/06\/22\/de-la-resistance-a-linsistance-les-locataires-des-rpa-devant-le-tribunal-administratif-du-logement-partie-3\/","title":{"rendered":"De la r\u00e9sistance \u00e0 l\u2019insistance: les locataires des RPA devant le Tribunal administratif du logement (partie 3)"},"content":{"rendered":"

Dans le billet pr\u00e9c\u00e9dent<\/a>, j\u2019ai pr\u00e9sent\u00e9 une synth\u00e8se des demandes individuelles de r\u00e9sidents de RPA d\u00e9pos\u00e9es devant les tribunaux relativement aux services non rendus durant l\u2019urgence sanitaire. Dans ce troisi\u00e8me et dernier volet, j\u2019examine les demandes conjointes soumises au Tribunal administratif du logement (TAL) ainsi que les recours et strat\u00e9gies que pourraient employer les groupes de locataires.<\/p>\n

Demandes conjointes pendantes devant le TAL<\/h3>\n

Depuis mai 2021, le TAL a re\u00e7u en moyenne deux demandes conjointes par mois. Toutes les demandes visent une diminution de loyer et le remboursement des frais pay\u00e9s pour des services non rendus en temps de pand\u00e9mie. Le dernier dossier a \u00e9t\u00e9 ouvert le 13 juin 2022. \u00c0 ce jour, aucun des dossiers n\u2019a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 pour \u00eatre entendu par le Tribunal.<\/p>\n

Les 27 demandes conjointes d\u00e9pos\u00e9es \u00e0 ce jour se trouvent dans les districts judiciaires de Rouyn-Noranda (1), Terrebonne (6), Montr\u00e9al (4), Longueuil (3), Laval (3), Arthabaska (1), Beauharnois (1), Rimouski (1), Joliette (1), Richelieu (1), Gasp\u00e9 \u2014 Ile-du-Havre-Aubert (1), Saint-Hyacinthe (1), Roberval (1), Abitibi \u2014 Val-d\u2019Or (1), Qu\u00e9bec (1). Une minorit\u00e9 des demandes vise de grands exploitants: Chartwell (4), Groupe Maurice (4), S\u00e9lection (1), R\u00e9sidences Soleil (1).<\/p>\n

Les demandes conjointes regroupent g\u00e9n\u00e9ralement moins de 10 locataires. Le quart des demandes actuelles compte plus de 70 locataires. Sur les 27 demandes conjointes d\u00e9pos\u00e9es \u00e0 ce jour, 16 comptent un ou plusieurs mandataires, d\u00e9sign\u00e9s pour repr\u00e9senter l\u2019ensemble des locataires de la RPA.<\/p>\n

Pour illustrer notre propos, voyons quatre exemples.<\/p>\n

R\u00e9sidence 5500 inc. (R\u00e9sidence Lux Gouverneur)<\/h3>\n

La demande conjointe a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e le 18 juin 2021 dans le district de Montr\u00e9al par deux mandataires pour 8 locataires \u2014 signataires au nom de 67 locataires. Leur demande vise la diminution de leur loyer pour services non rendus du 13 mars 2020 au 13 mai 2021, le remboursement de trop-per\u00e7us pour la m\u00eame p\u00e9riode.<\/p>\n

Le juge qui a \u00e9t\u00e9 saisi du dossier a tenu deux conf\u00e9rences de gestion en 2021. Deux autres ont \u00e9t\u00e9 remises, du consentement des parties, en 2022. Le dossier devait \u00eatre entendu le 23 mars 2022, mais l\u2019audience a \u00e9t\u00e9 report\u00e9e sans qu\u2019une date ne soit fix\u00e9e. Les locataires repr\u00e9sent\u00e9s par mandataire estiment n\u00e9cessaire de produire un rapport d\u2019expertise en comptabilit\u00e9 leur permettant de d\u00e9montrer le bien-fond\u00e9 de leur demande. Le 16 juin 2022, ils demandaient de fixer l\u2019audience.<\/p>\n

Le Complexe Lux Gouverneur, situ\u00e9 rue Sherbrooke Est, comprend 440 logements incluant 680 r\u00e9sidents au moment du d\u00e9p\u00f4t de la demande. Il appartient au conglom\u00e9rat Groupe Gouverneur. Le complexe de Montr\u00e9al offre une qualit\u00e9 et une quantit\u00e9 de services in\u00e9gal\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des RPA. Sa publicit\u00e9 d\u00e9crit une formule club haut de gamme dans les termes suivants: \u00abenvironnement enchanteur, architecture audacieuse, \u00e9l\u00e9gant bistro-lounge, luxueux salons, am\u00e9nagements exceptionnels pour l\u2019\u00e9panouissement et la d\u00e9tente, une magnifique biblioth\u00e8que orn\u00e9e de boiseries, et un feu roulant d\u2019activit\u00e9s excitantes, enrichissantes et vari\u00e9es, quotidiennement propos\u00e9es par toute une \u00e9quipe d\u2019animateurs enthousiastes et dynamiques.\u00bb Cette RPA offre une multitude de loisirs de nature artistique, culturelle, sportive, r\u00e9cr\u00e9ative ou religieuse.<\/p>\n

Les services et activit\u00e9s offerts par le Lux Gouverneur ont \u00e9t\u00e9 interrompus en permanence ou par intermittence. Au soutien de leur demande conjointe, les locataires ont d\u00e9pos\u00e9 toute la documentation utile pour prouver qu\u2019ils ont perdu la jouissance paisible et sans interruption de leur logement. Ils reprochent au locateur de n\u2019avoir pas diminu\u00e9 le loyer en proportion de cette perte de jouissance des lieux lou\u00e9s et de continuer de percevoir leur loyer sans consid\u00e9ration des services non rendus.<\/p>\n

Les locataires du Lux Gouverneur estiment que le prix de leur loyer devrait \u00eatre diminu\u00e9 d\u2019une valeur de 31,7% du prix de loyer de base, soit 1 023,37$\/mois.<\/p>\n

Le 2 juin 2022, la RPA a r\u00e9pondu \u00e0 la demande conjointe. Elle all\u00e8gue notamment \u00eatre incapable de se d\u00e9fendre ad\u00e9quatement \u00e0 l\u2019encontre d\u2019un recours de 51 demandeurs r\u00e9clamant chacun 20 979$, ce qui repr\u00e9sente une somme de 1 069 933,59$, \u00e0 titre de perte d\u2019usage des services ou d\u2019acc\u00e8s aux lieux et commodit\u00e9s, en plus de la diminution de leur loyer. Elle conteste aussi la demande de communication des \u00e9tats financiers par les locataires sugg\u00e9rant qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une partie de p\u00eache pour compl\u00e9ter leur preuve.<\/p>\n

Soci\u00e9t\u00e9 en commandite L\u2019Avantage-Groupe Maurice<\/h3>\n

Le 14 juillet 2021, 43 locataires de la r\u00e9sidence L\u2019Avantage d\u00e9posent une demande conjointe de remboursement au TAL dans le district de Longueuil et d\u00e9signent Lucille Th\u00e9roux comme mandataire. La RPA est situ\u00e9e \u00e0 Brossard et elle est g\u00e9r\u00e9e par le Groupe Maurice.<\/p>\n

Le 15 septembre, le juge saisi du dossier tient une premi\u00e8re conf\u00e9rence de gestion. Le 21 septembre, il ordonne \u00e0 la direction de notifier la demande conjointe aux 245 locataires, avant le 1er<\/sup> octobre [1]<\/a>. Tous les locataires sont mis en cause, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019ils sont partie prenante \u00e0 la demande de remboursement. Ils peuvent assister au d\u00e9bat.<\/p>\n

Le 14 novembre a eu lieu une deuxi\u00e8me conf\u00e9rence de gestion \u00e0 la suite de laquelle, sous les pressions de la direction de la RPA, la mandataire a formul\u00e9 une admission, bien song\u00e9e, \u00e0 savoir que \u00abl\u2019exploitant a \u00e9t\u00e9 de bonne foi dans l\u2019exercice de ses fonctions<\/strong> durant la pand\u00e9mie\u00bb. Elle a \u00e9vit\u00e9 le pi\u00e8ge tendu par la RPA (et le RQPA) qui cherchait \u00e0 lui faire admettre que l\u2019exploitant-locateur avait exerc\u00e9 de bonne foi les fonctions \u00e9nonc\u00e9es \u00e0 l\u2019article 123 de la LSP.<\/p>\n

Le 22 f\u00e9vrier 2022, lors d\u2019une troisi\u00e8me conf\u00e9rence de gestion, l\u2019exploitant a modifi\u00e9 son annonce de novembre. Il avisait le Tribunal qu\u2019il entendait d\u00e9battre de l\u2019application de l\u2019article 123 lors de l\u2019audience au fond plut\u00f4t que de mani\u00e8re pr\u00e9liminaire. L\u2019Avantage d\u00e9posait le 14 avril ses moyens de d\u00e9fense. Puis, le 21 avril, la RPA sollicitait 16 admissions de la part des locataires, par lettre \u00e0 la mandataire du groupe. Il faut savoir que les admissions visent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 abr\u00e9ger le d\u00e9bat lors de l\u2019audience devant le tribunal. Les demandes d\u2019admission ont \u00e9t\u00e9 refus\u00e9es en raison de leur formulation et de leur port\u00e9e: la mandataire et les locataires n\u2019ont vu aucun int\u00e9r\u00eat \u00e0 faire des admissions et entendent faire respecter leurs droits. Une conf\u00e9rence de gestion visant notamment \u00e0 fixer la date d\u2019audience qui devait avoir lieu en mai 2022 n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 tenue.<\/p>\n

La demande conjointe des locataires vise un remboursement de 225 $ du loyer mensuel, pour la p\u00e9riode \u00e0 compter du 23 mars 2020.<\/p>\n

Soci\u00e9t\u00e9 en commandite Ora \u2014 Gestion Groupe Maurice<\/h3>\n

Quatre locataires ont d\u00e9pos\u00e9 une demande conjointe au Tribunal le 19 novembre 2021. Ils ont eu recours au soutien du Centre d\u2019assistance et d\u2019accompagnement aux plaintes (CAAP) de l\u2019Ile de Montr\u00e9al. Leur demande vise \u00e0 obtenir une diminution de loyer d\u2019un montant mensuel \u00e9quivalent \u00e0 15% \u00e0 compter du 12 mars 2020. Ils appuient leur demande en partie sur les frais d\u2019utilisation des aires communes et des services que doivent payer les propri\u00e9taires de condos-services pour y avoir acc\u00e8s et comprenant une indexation de 2,5% par ann\u00e9e en 2020 et 2021.<\/p>\n

Avant cette date, leurs d\u00e9marches pour tenter de convaincre la directrice de la RPA et le pr\u00e9sident du Groupe Maurice avaient \u00e9t\u00e9 sans succ\u00e8s.<\/p>\n

La conf\u00e9rence de gestion du 10 f\u00e9vrier 2022 a donn\u00e9 lieu \u00e0 des ententes: la p\u00e9riode est circonscrite (13 mars 2020 au 31 mai 2021); seuls les locataires pr\u00e9sents pendant toute cette p\u00e9riode sont couverts par la demande et la d\u00e9cision qui sera rendue sera la m\u00eame pour tous les demandeurs conjoints \u2014 au nombre de 137 \u2014, sans particularit\u00e9s individuelles; une liste des locataires qui r\u00e9pondent \u00e0 cette condition devait \u00eatre fournie par le locateur, ce qui fut fait le 12 mai 2022. De courtes admissions ont aussi \u00e9t\u00e9 convenues. L\u2019audition doit \u00eatre fix\u00e9e apr\u00e8s le 1er<\/sup> septembre pour une dur\u00e9e d\u2019une journ\u00e9e.<\/p>\n

Chartwell Faubourg Giffard<\/h3>\n

La demande conjointe de trois locataires de cette RPA a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e \u00e0 leur demande le 13 juin 2022. Ils demandent un remboursement de 225$\/mois pour la p\u00e9riode de mars 2020 \u00e0 mars 2022 pour des services non rendus, mais pay\u00e9s, une diminution du loyer \u00e0 compter du 1er<\/sup> ao\u00fbt 2020, ainsi qu\u2019un montant de 3 000$ pour avoir continu\u00e9 de charger aux locataires des frais d\u2019acc\u00e8s aux services alors qu\u2019ils n\u2019\u00e9taient pas fournis, malgr\u00e9 les tentatives de n\u00e9gociation du comit\u00e9 des r\u00e9sidents.<\/p>\n

Aucune conf\u00e9rence de gestion n\u2019a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e \u00e0 ce jour.<\/p>\n

Montants demand\u00e9s par les r\u00e9sidents<\/h3>\n

\u00c0 quelques nuances pr\u00e8s dans leur formulation, les demandes conjointes se basent sur l\u2019interruption ou la fermeture des lieux d\u2019activit\u00e9s et de divertissements auxquels les locataires ont acc\u00e8s en temps normal et pour lesquels ils assument des frais d\u2019acc\u00e8s. Bien entendu, ces lieux et leurs co\u00fbts varient d\u2019une RPA \u00e0 l\u2019autre. La diversit\u00e9 n\u2019emp\u00eache pas le calcul d\u2019un pourcentage qui serait appropri\u00e9.<\/p>\n

Toutes les activit\u00e9s sont payantes. Elles sont g\u00e9r\u00e9es et s\u00e9curis\u00e9es par la direction de chaque RPA. Elles font partie des services pay\u00e9s par chaque r\u00e9sident en sus de son loyer.<\/p>\n

Les demandes conjointes varient selon l\u2019\u00e9tendue des services et en fonction d\u2019une proportion des services pay\u00e9s: piscine, sauna, bain tourbillon, la salle de billard, salle de quilles (parfois plus d\u2019une), salles communautaires, salle de gym, golf, casse-t\u00eate, salon des arts, salle a\u0300 manger principale, salle \u00e0 manger priv\u00e9e, Grill V.I.P., aire de pique-nique, BBQ, atriums (phase 1 et 2), salle de cin\u00e9ma, biblioth\u00e8que, salon internet, salon d\u2019hiver, piano, studio des arts, jardins, chapelle, services de navettes et autopartage, local de soins personnels, salon de coiffure, pharmacie, d\u00e9panneur, balan\u00e7oire ext\u00e9rieures, caisse Desjardins, etc.<\/p>\n

En plus de l\u2019interruption des services, des activit\u00e9s hebdomadaires du service des loisirs des RPA ont \u00e9t\u00e9 annul\u00e9es: ligue de quilles, ligue du billard des Ma\u00eetres, jeu ext\u00e9rieur de p\u00e9tanque, jeux de cartes, de danse, de chorale, messe \u00e0 la chapelle, casse-t\u00eate, bingo, yoga, exercices doux, mandala, aquaforme, tai chi, tricot-jasette, soupers d\u2019anniversaire, marchands ambulants, etc. Ces activit\u00e9s sont aussi organis\u00e9es et annonc\u00e9es par la direction. Elles font partie des services pay\u00e9s par chaque r\u00e9sident en sus de son loyer.<\/p>\n

Proportion des frais d\u2019acc\u00e8s aux services<\/h3>\n

Les locataires ignorent souvent la proportion des frais d\u2019acc\u00e8s aux services compris dans le loyer qu\u2019ils payent mensuellement, que ce soient pour les loisirs, le salaire de l\u2019animatrice, le co\u00fbt des \u00e9quipements, etc. Cette proportion existe et elle est connue de l\u2019exploitant.<\/p>\n

Les frais d\u2019acc\u00e8s aux services sont d\u00e9termin\u00e9s par la direction de la RPA. Les frais d\u2019acc\u00e8s non inclus dans le loyer, ou les frais de condos, sont \u00e9tablis par la RPA. Ils comprennent par exemple les frais de taxes, de salaires, d\u2019entretien paysager, de d\u00e9neigement, d\u2019entretien et des r\u00e9parations des aires communes, ainsi que des autres d\u00e9penses n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019exploitation des services communs, incluant les activit\u00e9s de r\u00e9cr\u00e9ologie et les autres services fournis aux r\u00e9sidents. La r\u00e9partition de ces frais d\u2019acc\u00e8s est utile pour conna\u00eetre le pourcentage des frais mensuels pay\u00e9s par les r\u00e9sidents.<\/p>\n

\u00c0 titre d\u2019exemple, pour une r\u00e9sidence donn\u00e9e, en 2019, les frais d\u2019acc\u00e8s mensuels de 408$, non inclus dans les frais de condos (ou de loyer) \u00e9taient r\u00e9partis comme suit: les d\u00e9penses n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019exploitation des services communs constituaient 10,8% de la mensualit\u00e9, l\u2019entretien des aires communes retenait 5%, les salaires pour la r\u00e9cr\u00e9ologie comptaient pour 2%, et les salaires pour l\u2019entretien des espaces communs repr\u00e9sentaient 7,7%. Ceci illustre le fait que les frais d\u2019acc\u00e8s peuvent \u00eatre calcul\u00e9s en tenant compte d\u2019une proportion et que le pourcentage total peut s\u2019apparenter \u00e0 25%.<\/p>\n

P\u00e9riode de remboursement demand\u00e9e<\/h3>\n

Plusieurs demandes visent des p\u00e9riodes \u00e0 compter du 13 mars 2020, date de la d\u00e9claration de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire par le gouvernement du Qu\u00e9bec. Certaines des demandes visent des p\u00e9riodes plus courtes que d\u2019autres. Elles se basent sur la dur\u00e9e de fermeture qui elle-m\u00eame prend sa source dans des mesures de sant\u00e9 publique qui ont entrain\u00e9 interruptions, fermetures ou annulations de services pay\u00e9s.<\/p>\n

Certaines des RPA ont r\u00e9pondu aux locataires que leurs demandes ne peuvent remonter \u00e0 mars 2020. Elles soul\u00e8vent le d\u00e9faut des locataires de les mettre en demeure, par lettre. Elles en font un motif d\u2019opposition \u00e0 leur demande. Or cette position est inexacte puisque la loi s\u2019applique \u00e0 partir de la cessation des services sans qu\u2019il y ait lieu de mettre en demeure le locateur.<\/p>\n

Les exploitants utilisent les m\u00eames arguments \u00e0 quelques nuances pr\u00e8s. Le processus judiciaire s\u2019allonge sans qu\u2019il y ait de v\u00e9ritables motifs, les questions \u00e9tant bien circonscrites: (1) les r\u00e9sidents ont-ils droit au remboursement des services qu\u2019ils ont pay\u00e9s et qui font partie du loyer qu\u2019ils ont vers\u00e9? (2) quels sont les services dont ils ont \u00e9t\u00e9 priv\u00e9s et pour quelle dur\u00e9e? (3) quelle est la proportion des services sur l\u2019ensemble du loyer vers\u00e9 par les r\u00e9sidents?<\/p>\n

D\u00e9penses additionnelles et d\u00e9fenses organis\u00e9es<\/h3>\n

Les locataires d\u2019une demande conjointe peuvent contester les d\u00e9penses, obtenir des pr\u00e9cisions et la communication de pi\u00e8ces sur les moyens de d\u00e9fense exprim\u00e9s par l\u2019exploitant, demander les subventions re\u00e7ues et leur utilisation, le compte rendu d\u2019administration de ces subventions, les employ\u00e9s subventionn\u00e9s, les salaires non vers\u00e9s en 2020 et 2021, pour la technicienne en loisirs, par exemple. etc. Les arguments de la d\u00e9fense peuvent \u00eatre contest\u00e9s.<\/p>\n

Analyse<\/h3>\n

Depuis mars 2021, les locataires des RPA ont la possibilit\u00e9 de loger des demandes conjointes au TAL. Force est de constater que cet exercice comporte la difficult\u00e9 de faire face \u00e0 un regroupement d\u2019exploitants, concert\u00e9s et capables financi\u00e8rement de se d\u00e9fendre. Les moyens l\u00e9gaux auxquels ils recourent permettent d\u2019\u00e9viter qu\u2019une d\u00e9cision ne soit rendue trop rapidement par le TAL.<\/p>\n

Il est clair que les a\u00een\u00e9s qui ont contract\u00e9 pour avoir des services de qualit\u00e9 en RPA se butent \u00e0 des exploitants qui, plut\u00f4t que de bien traiter leurs locataires et d\u2019entretenir des relations harmonieuses, entretiennent un litige qui prend des proportions d\u00e9raisonnables, pour les deux parties. Le RQRA a creus\u00e9 un sillon dans lequel sont tra\u00een\u00e9s les locataires des demandes conjointes.<\/p>\n

Pour la plupart des locataires en RPA, le choix d\u2019une r\u00e9sidence repose souvent sur l\u2019acc\u00e8s \u00e0 des services: les repas, l\u2019entretien m\u00e9nager, et beaucoup aussi le plaisir recherch\u00e9 d\u2019avoir acc\u00e8s \u00e0 des activit\u00e9s diversifi\u00e9es et organis\u00e9es par la r\u00e9sidence, permettant plaisir, sant\u00e9 et socialisation. Celles-ci \u00e9taient d\u00e9terminantes dans le choix de la RPA. Or les locataires versent parfois des sommes mensuelles de plusieurs milliers de dollars pour avoir acc\u00e8s \u00e0 ces activit\u00e9s. L\u2019interruption compl\u00e8te, la suspension temporaire de longue ou de courte dur\u00e9e est r\u00e9elle.<\/p>\n

Les exploitants ont les moyens d\u2019entretenir le litige en tenant les a\u00een\u00e9s en otage. Ils continuent d\u2019empocher le prix des services qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 fournis ou qui ne sont pas r\u00e9tablis. Cela va au-del\u00e0 de l\u2019enrichissement sans cause.<\/p>\n

Exploitation des a\u00een\u00e9s en RPA<\/h3>\n

Invoquer l\u2019exploitation au sens de l\u2019article 48 de la Charte des droits et libert\u00e9s de la personne pourrait constituer un argument pour les locataires. Cet article vise pr\u00e9cis\u00e9ment la protection des personnes \u00e2g\u00e9es: \u00abToute personne \u00e2g\u00e9e ou toute personne handicap\u00e9e a droit d\u2019\u00eatre prot\u00e9g\u00e9e contre toute forme d\u2019exploitation.\u00bb L\u2019expression \u00abtoute forme d\u2019exploitation\u00bb entend des personnes que l\u2019\u00e2ge a rendues vuln\u00e9rables et qui peuvent s\u2019inscrire dans un rapport de d\u00e9pendance, qu\u2019elle soit physique, \u00e9conomique, affective ou psychologique. La notion d\u2019exploitation telle qu\u2019interpr\u00e9t\u00e9e par les tribunaux regroupe trois \u00e9l\u00e9ments: (1) un profit (2) tir\u00e9 d\u2019une position de force (3) au d\u00e9triment d\u2019int\u00e9r\u00eats plus vuln\u00e9rables.<\/p>\n

Au sein d\u2019une RPA, il existe un rapport de d\u00e9pendance locateur-locataire. Les locataires sont des personnes \u00e2g\u00e9es qui peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es en position de vuln\u00e9rabilit\u00e9. Ils se pr\u00e9occupent de leur \u00e9tat de sant\u00e9, s\u2019inqui\u00e8tent des difficult\u00e9s \u00e0 se trouver un autre logement, cherchent des services pour r\u00e9pondre \u00e0 leurs besoins d\u2019activit\u00e9s et de socialisation. Ils craignent tr\u00e8s souvent les repr\u00e9sailles d\u2019une demande au locateur.<\/p>\n

En n\u2019octroyant pas une diminution du loyer en proportion de la diminution des services, le locateur-exploitant d\u2019une RPA s\u2019enrichit. En ne reconnaissant pas les droits des r\u00e9sidents \u00e0 une telle diminution et en continuant d\u2019encaisser les loyers, il se sert de sa position d\u2019autorit\u00e9 et tire profit de la situation.<\/p>\n

D\u00e9lais au Tribunal administratif du logement<\/h3>\n

Les locataires ont raison d\u2019\u00eatre importun\u00e9s par les d\u00e9lais qui s\u2019allongent dans leur dossier. Aux mandataires qui ont demand\u00e9 ce qui expliquait les d\u00e9lais, le Tribunal a r\u00e9pondu trois choses: (1) les parties ne doivent pas communiquer avec les membres du Tribunal \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du cadre des audiences; (2) une audience sera fix\u00e9e incessamment dans leur dossier; (3) les pi\u00e8ces doivent \u00eatre transmises au Tribunal au plus tard 10 jours avant la tenue d\u2019une audience par visioconf\u00e9rence, \u00e0 moins que le juge administratif n\u2019en d\u00e9cide autrement.<\/p>\n

Le nombre de demandes conjointes augmente \u00e0 raison de deux par mois en moyenne depuis un an. Au rythme o\u00f9 vont les choses, chaque juge administratif aura bient\u00f4t \u00e0 g\u00e9rer une demande conjointe en diminution de loyer. Or les demandes conjointes actuelles ont le m\u00eame objectif. Le Tribunal administratif du logement et les justiciables auraient int\u00e9r\u00eat \u00e0 examiner la possibilit\u00e9 de g\u00e9rer autrement ces demandes qui portent sur des faits similaires, des questions de droit identiques et des parties dans des situations semblables. Une telle approche aurait pour b\u00e9n\u00e9fice de d\u00e9sengorger ce tribunal administratif.<\/p>\n

Depuis un an, les exploitants refusent de discuter avec les r\u00e9sidents. Ils continuent sans craindre de perdre leur client\u00e8le. Les a\u00een\u00e9s sont captifs d\u2019une situation face \u00e0 laquelle ils ont bien agi: recourir aux tribunaux vu l\u2019attitude des exploitants et du RQRA. Les millions en jeu laissent croire \u00e0 ces derniers qu\u2019ils ont int\u00e9r\u00eat \u00e0 laisser le soin \u00e0 leurs avocats de convaincre les tribunaux.<\/p>\n

Les directions des RPA doivent pr\u00e9voir une ou des d\u00e9cisions d\u00e9favorables. Elles risquent de faire face \u00e0 une conclusion les condamnant au remboursement des frais pay\u00e9s pour des services non rendus, auxquels s\u2019ajouteront d\u2019autres frais, sinon des dommages moraux pour avoir intentionnellement retard\u00e9 le dossier, en sus des int\u00e9r\u00eats. Les locataires se d\u00e9chargeront du fardeau de preuve qui leur incombe.<\/p>\n

Tout porte \u00e0 croire qu\u2019un dossier pourrait \u00eatre fix\u00e9 en audience en 2022. La demande conjointe qui sera entendue donnera vraisemblablement raison aux locataires qui demandent restitution, remboursement pour services non rendus et diminution de loyer pour perte de jouissance des lieux.<\/p>\n

Dans l\u2019intervalle, l\u2019avenue de la conciliation pourrait \u00eatre envisag\u00e9e, ce que chaque juge administratif a du reste sugg\u00e9r\u00e9 aux parties. Le refus de consid\u00e9rer cette suggestion cause des ennuis aux locataires. Elle nuit \u00e0 une saine administration de la justice. L\u2019intervention d\u2019un conciliateur constituerait une solution. Malgr\u00e9 une d\u00e9termination coriace des d\u00e9fendeurs, un conciliateur, ou un facilitateur nomm\u00e9 par le tribunal a d\u00e9j\u00e0 permis d\u2019arriver \u00e0 des ententes dans le cadre d\u2019actions collectives lourdement contest\u00e9es. Ce qui pourrait \u00eatre une avenue \u00e0 envisager. C\u2019est \u00e0 suivre!<\/p>\n

[1]<\/a> Graveline<\/em> c. Soci\u00e9t\u00e9 en commandite L\u2019Avantage-Groupe Maurice<\/em>, 2021 QCTAL 24477 (n 579668)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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