{"id":2830,"date":"2022-11-22T17:38:01","date_gmt":"2022-11-22T21:38:01","guid":{"rendered":"https:\/\/heleneguay.com\/2022\/11\/22\/premiere-decision-du-tal-dans-le-cadre-dune-demande-conjointe-et-gain-de-cause-des-locataires-dune-rpa\/"},"modified":"2022-11-22T17:38:09","modified_gmt":"2022-11-22T21:38:09","slug":"premiere-decision-du-tal-dans-le-cadre-dune-demande-conjointe-et-gain-de-cause-des-locataires-dune-rpa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/heleneguay.com\/en\/2022\/11\/22\/premiere-decision-du-tal-dans-le-cadre-dune-demande-conjointe-et-gain-de-cause-des-locataires-dune-rpa\/","title":{"rendered":"Premi\u00e8re d\u00e9cision du TAL dans le cadre d\u2019une demande conjointe et gain de cause des locataires d\u2019une RPA"},"content":{"rendered":"

Le 2 novembre 2022, le Tribunal administratif a accueilli une premi\u00e8re demande conjointe des locataires qui r\u00e9clamaient une diminution de loyer en raison des coupures de services depuis la d\u00e9claration de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence au Qu\u00e9bec [1]<\/a>. Cette d\u00e9cision qui n\u2019a pas encore \u00e9t\u00e9 port\u00e9e en appel est importante \u00e0 plusieurs \u00e9gards.<\/p>\n

Demandes conjointes<\/h3>\n

La demande \u00e9tait log\u00e9e dans le cadre des modifications l\u00e9gislatives adopt\u00e9es en novembre 2020. Ces changements sont entr\u00e9s en vigueur en mars 2021. Ils permettent \u00e0 deux locataires ou plus, d\u2019une m\u00eame r\u00e9sidence priv\u00e9e pour a\u00een\u00e9s (RPA) certifi\u00e9e, de s\u2019adresser au Tribunal administratif du logement (TAL), ensemble, dans le cadre d\u2019une seule et m\u00eame demande. Les locataires r\u00e9unis et signataires de la demande conjointe \u00e9taient repr\u00e9sent\u00e9s par Marie-Laure L\u00e9gar\u00e9 \u00e0 titre de mandataire.<\/p>\n

La majorit\u00e9 des locataires demandaient une diminution de loyer mensuelle de 250$ pour les mois d\u2019avril 2020 \u00e0 juin 2020, pour ceux d\u2019octobre 2020 \u00e0 avril 2021, ainsi que pour les mois de d\u00e9cembre 2021 \u00e0 f\u00e9vrier 2022. Ils recherchaient aussi une diminution de loyer mensuelle de 125$ pour les mois de mars 2020, ainsi que pour juillet \u00e0 septembre 2020 et mai 2021 \u00e0 novembre 2021.<\/p>\n

La demande s\u2019appuyait sur les mesures sanitaires impos\u00e9es par le Gouvernement qui avait d\u00e9cr\u00e9t\u00e9 l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire le 13 mars 2020. Ces mesures ont entrain\u00e9 la fermeture de certains lieux, des restrictions d\u2019acc\u00e8s, l\u2019interdiction d\u2019op\u00e9ration de certains services non essentiels, notamment, ainsi que la mise en place de mesures sp\u00e9cifiques aux RPA. Ces \u00abdiff\u00e9rentes mesures ont eu pour cons\u00e9quences de restreindre totalement ou partiellement les locataires dans l\u2019utilisation, la disponibilit\u00e9 ou l\u2019acc\u00e8s \u00e0 certains services ou lieux inclus \u00e0 leurs baux entre les mois de mars 2020 et f\u00e9vrier 2022.\u00bb [2]<\/a><\/p>\n

Bien que le Tribunal ait accueilli en partie la demande conjointe, les locataires peuvent \u00eatre fiers d\u2019avoir obtenu une d\u00e9cision favorable \u00e0 leur point de vue sur l\u2019interpr\u00e9tation d\u2019un article de loi. L\u2019exploitant de la RPA soulevait le dernier alin\u00e9a de l\u2019article 123 de la Loi sur la sant\u00e9 publique <\/em> (LSP) qui \u00e9dicte que \u00abLe gouvernement, le ministre ou toute autre personne ne peut \u00eatre poursuivi en justice pour un acte accompli de bonne foi dans l\u2019exercice ou l\u2019ex\u00e9cution de ces pouvoirs.\u00bb Selon l\u2019exploitant, soutenu par le Regroupement qu\u00e9b\u00e9cois des r\u00e9sidences pour a\u00een\u00e9s (RQRPA), l\u2019expression \u00abtoute autre personne\u00bb incluait n\u00e9cessairement les r\u00e9sidences priv\u00e9es pour a\u00een\u00e9s. L\u2019exploitant pr\u00e9tendait aussi que les mots utilis\u00e9s par le ministre de la Sant\u00e9, dans les d\u00e9bats entourant l\u2019adoption de la Loi mettant fin \u00e0 l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire <\/em>sanctionn\u00e9e le 2 juin 2022, \u00e9taient diff\u00e9rents de ceux de la LSP afin d\u2019appuyer son argument portant sur l\u2019immunit\u00e9. Le Tribunal a rejet\u00e9 cette pr\u00e9tention: \u00ables commentaires du Ministre ne peuvent lier le Tribunal et les commentaires sont faits pr\u00e8s de 20 ans suivant l\u2019adoption de la LSP. [3]<\/a>\u00bb Comme il fallait s\u2019y attendre, le Tribunal a conclu que \u00able locateur ne b\u00e9n\u00e9ficie pas de l\u2019immunit\u00e9 de poursuite pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 123 de la Loi sur la sant\u00e9 publique<\/em>. [4]<\/a>\u00bb<\/p>\n

Exercice des droits<\/h3>\n

Cette d\u00e9cision est importante tout d\u2019abord parce qu\u2019elle donne raison \u00e0 des locataires a\u00een\u00e9s qui se sont pr\u00e9valus de l\u2019exercice d\u2019un droit nouveau: la demande conjointe au TAL. Avant mars 2021, les r\u00e9sidents de RPA se privaient souvent de formuler une demande de diminution ou de contester une demande d\u2019augmentation de loyer par crainte de repr\u00e9sailles, de comportements malicieux de la direction, de perte de leur logement, de frais engag\u00e9s sans chances raisonnables de succ\u00e8s ou de faire face \u00e0 une opposition solide. Les modifications ont ainsi octroy\u00e9 aux a\u00een\u00e9s des droits qui leur sont sp\u00e9cifiques en mati\u00e8re de logement. Le l\u00e9gislateur a reconnu encore une fois que cet ajout \u00e0 la loi \u00e9tait n\u00e9cessaire et utile pour cette client\u00e8le dans un esprit de respect du droit au maintien de leur logement.<\/p>\n

Immunit\u00e9 de poursuite<\/h3>\n

La d\u00e9cision marque aussi un pas important dans l\u2019interpr\u00e9tation d\u2019une disposition l\u00e9gislative sur laquelle s\u2019appuient les exploitants de RPA depuis l\u2019\u00e9t\u00e9 2021. Ceux-ci ne se g\u00eanaient pas pour dire \u00e0 leurs r\u00e9sidents qu\u2019ils avaient \u00abl\u2019immunit\u00e9\u00bb et que les locataires ne pouvaient pas en cons\u00e9quence leur r\u00e9clamer une diminution de loyer. Leur position se basait sur un avis juridique du RQRPA. Cette pr\u00e9tention avait d\u2019ailleurs eu pour effet de d\u00e9courager les r\u00e9sidents de RPA qui pouvaient envisager une demande en diminution de loyer; ils se disaient vaincus d\u2019avance.<\/p>\n

Le Tribunal analyse cet argument de mani\u00e8re attentive puisqu\u2019il s\u2019agit de la toute premi\u00e8re interpr\u00e9tation du dernier alin\u00e9a de l\u2019article 123 de la LSP par un tribunal du Qu\u00e9bec [5]<\/a>. Il se livre \u00e0 une \u00e9tude pouss\u00e9e et compl\u00e8te en se basant notamment sur les enseignements de la Cour supr\u00eame du Canada [6]<\/a>:<\/p>\n

\u00abIl est donc n\u00e9cessaire, dans chaque cas, que le tribunal appel\u00e9 \u00e0 interpr\u00e9ter une disposition l\u00e9gislative se livre \u00e0 l\u2019analyse contextuelle et t\u00e9l\u00e9ologique \u00e9nonc\u00e9e par Driedger, puis<\/u> se demande si [TRADUCTION] \u201cle texte est suffisamment ambigu pour inciter deux personnes \u00e0 d\u00e9penser des sommes consid\u00e9rables pour faire valoir deux interpr\u00e9tations divergentes\u201d [note omise][soulign\u00e9 du Tribunal]\u00bb<\/p>\n

Le Tribunal applique une r\u00e8gle d\u2019interpr\u00e9tation simple et connue, soit de \u00ablire les termes d\u2019une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s\u2019harmonise avec l\u2019esprit de la loi, l\u2019objet de la loi et l\u2019intention du l\u00e9gislateur. [7]<\/a>\u00bb L\u2019expos\u00e9 des articles de la LSP permet au Tribunal de conclure que \u00ables personnes investies de l\u2019immunit\u00e9 sont celles qui \u00e9tablissent et celles qui ont autorit\u00e9 pour faire respecter les normes \u00e9tablies et \u00e9dict\u00e9es en vertu de l\u2019article 123 LSP, qui ont un lien de pr\u00e9position avec le Gouvernement ou le Ministre. [8]<\/a>\u00bb Par cons\u00e9quent, \u00abseul le Gouvernement, le Ministre ou toute autre personne qui exerce ou ex\u00e9cute des pouvoirs de nature l\u00e9gislative d\u00e9crits au premier alin\u00e9a dans une situation d\u2019urgence sanitaire, ne peuvent \u00eatre poursuivis en justice. [9]<\/a>\u00bb<\/p>\n

Les exploitants des RPA sont des citoyens qui doivent respecter la loi, de l\u2019avis du Tribunal: \u00abPar l\u2019article 123 LSP, le l\u00e9gislateur n\u2019a certainement pas voulu faire b\u00e9n\u00e9ficier les citoyens d\u2019une d\u00e9rogation de droit commun qui leur permettrait d\u2019\u00eatre dispens\u00e9s de certaines obligations ou d\u2019\u00eatre d\u00e9charg\u00e9s des cons\u00e9quences l\u00e9gales de leurs actes au motif qu\u2019ils ont agi de bonne foi. [10]<\/a>\u00bb<\/p>\n

L\u2019analyse du Tribunal est compl\u00e8te, claire et solide. Elle devrait mettre un terme \u00e0 l\u2019argumentaire erron\u00e9 des exploitants de RPA. Si ceux-ci devaient demander l\u2019autorisation d\u2019en appeler de la d\u00e9cision du juge Morisset, en pr\u00e9tendant qu\u2019elle est mal fond\u00e9e sur ce point, cela serait \u00e0 notre avis audacieux et d\u00e9raisonnable. Les locataires attendent depuis des mois une diminution de leur loyer. Retarder cette diminution par un appel de la d\u00e9cision entrainerait des inconv\u00e9nients et de l\u2019anxi\u00e9t\u00e9 suppl\u00e9mentaires. Ils peuvent craindre que la d\u00e9cision soit port\u00e9e en appel tout en se rappelant que les chances de r\u00e9ussite de l\u2019exploitant et du RQRPA seront bien minces.<\/p>\n

\u00c0 ce jour, ce sont plus de 33 demandes conjointes qui sont devant le TAL. Le degr\u00e9 d\u2019avancement de chaque demande varie en fonction de la date du d\u00e9p\u00f4t de la demande conjointe, des conf\u00e9rences de gestion qui ont eu lieu et des conclusions de celles-ci. Il faut souhaiter que les demandes pendantes puissent proc\u00e9der avec diligence, car il en va de l\u2019int\u00e9r\u00eat des r\u00e9sidents qui ont d\u00e9pos\u00e9 leur demande conjointe il y a plus d\u2019une ann\u00e9e pour certains.<\/p>\n

La d\u00e9cision du TAL du 2 novembre 2022 aura une incidence sur les demandes conjointes qui sont pendantes devant le TAL. Elle devra \u00eatre prise en consid\u00e9ration. Si la d\u00e9cision est port\u00e9e en appel, ceci aura pour effet de retarder la progression de toutes les demandes conjointes.<\/p>\n

Locataires inclus dans la demande conjointe<\/h3>\n

Le locateur tentait aussi d\u2019exclure les locataires n\u2019ayant pas eu un bail continu pour les mois d\u2019avril 2020 \u00e0 f\u00e9vrier 2022. Le Tribunal a rejet\u00e9 cette pr\u00e9tention: \u00abIl para\u00eet d\u00e9raisonnable aux yeux du Tribunal de rejeter un recours d\u2019un locataire demandeur qui a sign\u00e9 la demande conjointe au seul motif qu\u2019il n\u2019ait pas eu un bail continu entre la p\u00e9riode du 13 mars 2020 et le 28 f\u00e9vrier 2022. Ce seul fait ne peut justifier l\u2019irrecevabilit\u00e9 ou le rejet du fond de son recours. [11]<\/a>\u00bb Il a aussi rejet\u00e9 l\u2019argument du locateur qui refusait d\u2019inclure dans la demande conjointe les locataires ayant conclu un bail apr\u00e8s la d\u00e9claration de l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence [12]<\/a>.<\/p>\n

En s\u2019y attardant, on peut vraiment se questionner sur l\u2019intention de l\u2019exploitant et du RQRPA d\u2019entretenir des relations harmonieuses avec ses r\u00e9sidents. On peut douter aussi qu\u2019ils recherchent leur bien-\u00eatre. Il para\u00eet plut\u00f4t clair que tout est une question d\u2019argent et que le RQRPA vise \u00e0 tout prix \u00e0 \u00e9viter \u00e0 ses membres de rembourser des sommes aux r\u00e9sidents des RPA. Pourtant, il faut rappeler que ceux-ci ont continu\u00e9 de payer leurs loyers malgr\u00e9 les interruptions, suspensions et coupures de services. Force est d\u2019admettre que les locataires ont eu raison de s\u2019adresser aux tribunaux pour r\u00e9soudre le litige.<\/p>\n

Diminution de loyer<\/h3>\n

Enfin, le Tribunal a appr\u00e9ci\u00e9 et d\u00e9termin\u00e9 la diminution de loyer \u00e0 accorder aux locataires. Il est un principe \u00e9tabli que la preuve du dommage, de la perte de services, repose sur le locataire qui doit l\u2019\u00e9tablir. Il revenait donc aux locataires et \u00e0 la mandataire d\u2019en faire la d\u00e9monstration. \u00abPour donner ouverture \u00e0 une diminution de loyer, il faut que la perte de jouissance soit r\u00e9elle, s\u00e9rieuse, significative et substantielle. [13]<\/a>\u00bb Fait \u00e0 souligner, l\u2019exploitant (Les Jardins de Renoir) n\u2019a pas invoqu\u00e9 la force majeure \u00e0 titre de moyen de d\u00e9fense [14]<\/a>.<\/p>\n

Chacun des reproches portant sur la fermeture ou la diminution de services a \u00e9t\u00e9 analys\u00e9 (piscine, salle de quilles, etc.). Cet exercice du Tribunal permet de constater l\u2019existence du service ou des services au bail, la dur\u00e9e de l\u2019interruption, la date de la reprise de chaque service, partielle ou non, et les mois pour lesquels il y avait une perte de jouissance justifiant une diminution de loyer. L\u2019appr\u00e9ciation de la preuve revient au Tribunal: \u00abLa d\u00e9termination de la valeur de la perte locative est un exercice qui repose sur plusieurs \u00e9l\u00e9ments qui doivent \u00eatre analys\u00e9s globalement. [15]<\/a>\u00bb Le juge Morisset rappelle qu\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019un exercice purement math\u00e9matique. Il est d\u2019autant plus difficile, comme ce f\u00fbt le cas en l\u2019esp\u00e8ce, que le locateur \u00abn\u2019est pas en mesure de d\u00e9terminer lui-m\u00eame la valeur ou le co\u00fbt d\u2019un service pr\u00e9vu au bail\u00bb [16]<\/a>.<\/p>\n

Il y a lieu ici de retenir trois conclusions importantes du Tribunal [17]<\/a>:<\/p>\n