L\u2019histoire qui suit est un r\u00e9sum\u00e9 de ce qu\u2019ont v\u00e9cu 11 locataires \u00e2g\u00e9s de 64 \u00e0 84 ans qui ont obtenu en partie gain de cause \u00e0 la suite de d\u00e9marches entreprises devant le Tribunal du logement (TAL).<\/p>\n
\u00c0 l\u2019\u00e9t\u00e9 2015, les futurs locataires de la RPA ne se connaissent pas. Chacun envisage individuellement la possibilit\u00e9 de d\u00e9m\u00e9nager dans une nouvelle r\u00e9sidence priv\u00e9e pour a\u00een\u00e9s (RPA) au c\u0153ur du quartier de Rosemont. \u00c0 l\u2019occasion des portes ouvertes, on leur expose que les locataires de la RPA b\u00e9n\u00e9ficieront d\u2019un immeuble \u00e0 logements neuf et que les seuls frais aff\u00e9rents seront ceux de c\u00e2blodistribution et de repas, \u00e0 raison d\u2019un repas par jour 5 jours\/semaine. Ils sont \u00e9galement inform\u00e9s que les locataires \u00e0 revenu modeste souhaitant b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une subvention pour leur loyer par le biais du programme de suppl\u00e9ment au loyer (PSL) devront payer les frais li\u00e9s au repas quotidien. Les futurs locataires signent un bail de logement, s\u00fbrs d\u2019avoir trouv\u00e9 un logement convenable.<\/p>\n
D\u00e8s octobre 2015, ils constatent que la nourriture est de mauvaise qualit\u00e9, que le comptoir \u00e0 salade, qui avait pourtant \u00e9t\u00e9 promis, est retir\u00e9 et que les repas ne sont pas servis les jours f\u00e9ri\u00e9s et de cong\u00e9 des employ\u00e9s de la cuisine. Rapidement, ils sollicitent une rencontre avec la locatrice. Dans les mois suivant cette rencontre, un comit\u00e9 menu est mis sur pied, un sondage est r\u00e9alis\u00e9 par la direction, des manifestations sont organis\u00e9es par les locataires, une association de d\u00e9fense des droits des retrait\u00e9s met en demeure la locatrice de fournir des repas de qualit\u00e9 toute l\u2019ann\u00e9e, et le cuisinier est remplac\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9t\u00e9 2017.<\/p>\n
Mais, au-del\u00e0 des insatisfactions li\u00e9es \u00e0 la pi\u00e8tre qualit\u00e9 des repas, ce qui indispose s\u00e9rieusement les locataires c\u2019est la modification apport\u00e9e au bail qu\u2019ils ont sign\u00e9.<\/p>\n
En septembre 2017, ils d\u00e9posent une demande au TAL. Ils r\u00e9clament le remboursement d\u2019une partie des loyers pay\u00e9s sans avoir obtenu les repas pr\u00e9vus au bail, des repas de meilleure qualit\u00e9, le remboursement des frais pour la nourriture qu\u2019ils ont achet\u00e9e afin de combler leurs besoins alimentaires, ainsi que des dommages-int\u00e9r\u00eats pour les torts qu\u2019ils estiment avoir subis. En avril 2024, le TAL leur donne raison en partie et accorde \u00e0 chacun le remboursement des repas pay\u00e9s, mais dont ils n\u2019ont pas b\u00e9n\u00e9fici\u00e9, et des dommages moraux, en plus des frais reli\u00e9s \u00e0 l\u2019ouverture de leur dossier au TAL.<\/p>\n
L\u2019immeuble de la RPA compte 179 logements subventionn\u00e9s ou abordables. Il vise trois client\u00e8les diff\u00e9rentes, notamment celle qui b\u00e9n\u00e9ficie du PSL. Celle-ci doit obligatoirement souscrire \u00e0 l\u2019offre de services alimentaires dispens\u00e9s par la locatrice et offerts \u00e0 un co\u00fbt mensuel fixe.<\/p>\n
D\u00e8s janvier 2016, les locataires interpellent la locatrice et forment un comit\u00e9 menu. En avril 2016, ils s\u2019adressent au pr\u00e9sident du conseil d\u2019administration en exposant que les repas ne sont fournis que 48 semaines par ann\u00e9e et que la qualit\u00e9 est totalement insatisfaisante. Quelques jours avant P\u00e2ques 2016, les locataires re\u00e7oivent un communiqu\u00e9 indiquant que les repas ne seront fournis que 48 semaines par ann\u00e9e malgr\u00e9 qu\u2019ils doivent payer pour 52 semaines, ce que leur bail ne pr\u00e9cisait pas.<\/p>\n
Au cours de 2016 et 2017, les locataires se r\u00e9unissent avec la locatrice \u00e0 plusieurs reprises pour discuter de la situation. Ils expriment leur m\u00e9contentement par diverses d\u00e9marches: manifestations, r\u00e9unions, p\u00e9tition, puis, par une mise en demeure \u00e0 la locatrice. Rien n\u2019y fait. La locatrice refuse de reconna\u00eetre qu\u2019elle a modifi\u00e9 une condition du bail\u2026 m\u00eame \u00e0 l\u2019audition.<\/p>\n
Pour introduire leur demande de r\u00e9clamation, chaque locataire doit se rendre en personne \u00e0 la R\u00e9gie du logement (d\u00e9sormais le TAL). Il doit signer un formulaire et payer les frais d\u2019ouverture de dossier. Par la suite, et pour chaque journ\u00e9e d\u2019audition, les locataires re\u00e7oivent une convocation \u00e9crite par courrier recommand\u00e9 du TAL. Ils se pr\u00e9sentent ensemble. Ils demandent au tribunal de r\u00e9unir leurs demandes, une requ\u00eate assez courante. La locatrice, repr\u00e9sent\u00e9e par avocat, s\u2019y oppose. Les locataires d\u00e9cident d\u2019\u00eatre repr\u00e9sent\u00e9s par avocate.<\/p>\n
Ils obtiennent par la suite la permission de modifier leur r\u00e9clamation initiale. Ils consacrent des heures \u00e0 retrouver leur bail, \u00e0 se rem\u00e9morer les faits, \u00e0 les organiser par \u00e9crit et mentalement pour \u00e9ventuellement livrer un t\u00e9moignage convaincant et coh\u00e9rent. Ils se pr\u00e9parent du mieux qu\u2019ils le peuvent, malgr\u00e9 les difficult\u00e9s de sant\u00e9 qui surviennent chez certains, les d\u00e9c\u00e8s dans la famille, l\u2019\u00e2ge parfois avanc\u00e9.<\/p>\n
L\u2019audition de la cause s\u2019\u00e9chelonne sur sept jours, entre 2020 et 2023. Les reports sont fr\u00e9quents au TAL. Il faut tenir compte des horaires: juge, TAL, avocats et parties. Les locataires doivent \u00eatre pr\u00e9sents pour chaque journ\u00e9e d\u2019audition.<\/p>\n
Lorsqu\u2019ils livrent leur t\u00e9moignage, les locataires \u00abrelatent avoir ressenti un fort sentiment de surprise et d\u2019indignation en apprenant \u00e0 l\u2019hiver 2016 qu\u2019ils ne b\u00e9n\u00e9ficieront d\u2019un service alimentaire que 48 semaines par ann\u00e9e, sans r\u00e9duction du co\u00fbt des services alimentaires pr\u00e9vu au bail. Cette information leur a \u00e9t\u00e9 transmise par la voie d\u2019un communiqu\u00e9 affich\u00e9 dans l\u2019immeuble.\u00bb [i]<\/a>.<\/p>\n Ils t\u00e9moignent de leurs \u00e9changes avec la locatrice, de leur participation aux manifestations pour d\u00e9noncer la pi\u00e8tre qualit\u00e9 des repas et du peu d\u2019\u00e9coute de la locatrice, des montants qu\u2019ils r\u00e9clament, des d\u00e9sagr\u00e9ments que cela leur a caus\u00e9s. Ils exposent leurs r\u00e9criminations, avec \u00e9motion parfois.<\/p>\n Des difficult\u00e9s surviennent lors des contre-interrogatoires: probl\u00e8me \u00e0 entendre la question, \u00e0 la comprendre, ou \u00e0 y r\u00e9pondre ad\u00e9quatement. Ils consacrent des journ\u00e9es enti\u00e8res de leur temps pour \u00eatre pr\u00e9sents dans une salle d\u2019audience, lieu qui ne leur est pas familier. Certains doivent s\u2019absenter en raison de leur \u00e9tat de sant\u00e9. D\u2019autres doivent \u00eatre repr\u00e9sent\u00e9s parce qu\u2019ils sont incapables d\u2019assister \u00e0 une journ\u00e9e ou l\u2019autre. Finalement, les \u00e9nergies d\u00e9ploy\u00e9es portent fruit: le tribunal leur donne raison en partie.<\/p>\n La loi s\u2019applique \u00e0 toute personne, qu\u2019elle soit \u00e2g\u00e9e de 65, 75 ou 85 ans. L\u2019exercice des droits est ouvert \u00e0 toute personne, qu\u2019elle soit malade, hospitalis\u00e9e, assist\u00e9e par une personne proche. Cet exercice comporte parfois des difficult\u00e9s et les locataires de cette RPA de Rosemont y ont fait face et ils ont revendiqu\u00e9 leurs droits jusqu\u2019\u00e0 la fin, sachant qu\u2019ils n\u2019obtiendraient vraisemblablement pas tous les dommages-int\u00e9r\u00eats qu\u2019ils r\u00e9clamaient.<\/p>\n En mati\u00e8re de bail de logement, le l\u00e9gislateur a \u00e9tabli des principes importants qui sont \u00e9nonc\u00e9s au Code civil. La modification d\u2019une condition \u00e0 un bail r\u00e9sidentiel doit \u00eatre transmise aux locataires dans des d\u00e9lais pr\u00e9cis, et ceux-ci disposent \u00e9galement d\u2019un d\u00e9lai pr\u00e9cis pour y r\u00e9pondre. En l\u2019esp\u00e8ce, lorsqu\u2019elle envoie son avis de modification du bail, la lettre de la locatrice de la RPA \u00e9nonce:<\/p>\n \u00abOptions de r\u00e9ponse:<\/p>\n Les possibilit\u00e9s de r\u00e9ponse \u00e0 l\u2019avis sont:<\/p>\n Les locataires \u00e9taient coinc\u00e9s: ils devaient soit quitter leur logement, soit accepter la modification et payer des repas toute l\u2019ann\u00e9e, mais ne les recevoir que pour 48 semaines.<\/p>\n La loi pr\u00e9voit que la clause F d\u2019un bail de logement ne s\u2019applique que dans le cas d\u2019un immeuble construit depuis 5 ans ou moins. Tel \u00e9tait le cas de la RPA. Or, la clause F ne peut pas \u00eatre invoqu\u00e9e s\u2019il s\u2019agit d\u2019un bail \u00e0 loyer modique. En l\u2019esp\u00e8ce, il s\u2019agissait de logements \u00e0 loyer modique, support\u00e9s par des programmes et b\u00e9n\u00e9ficiant de subventions.<\/p>\n Le TAL conclut donc que la locatrice ne pouvait pas opposer la clause F aux locataires:<\/p>\n Au surplus, la locatrice ne convainc pas la juge dans ses explications sur son avis de modification pour r\u00e9duire la p\u00e9riode pendant laquelle les services alimentaires leur \u00e9taient fournis:<\/p>\n De fait, le bail ne pr\u00e9cisait pas que les repas seraient servis \u00e0 raison de 52 semaines par ann\u00e9e. Si l\u2019intention \u00e9tait de dispenser des repas pendant 48 semaines plut\u00f4t que 52, le bail des locataires ne le refl\u00e9tait pas; de quoi susciter l\u2019indignation des locataires en sus de leur col\u00e8re. \u00c0 tout \u00e9v\u00e9nement, comme l\u2019\u00e9crit la juge:<\/p>\n La demande des locataires est bien fond\u00e9e et la juge leur accorde le remboursement du co\u00fbt mensuel de 20 repas par ann\u00e9e \u00e0 compter de la signature de leur bail en 2015.<\/p>\n Si les locataires n\u2019ont pas r\u00e9ussi \u00e0 convaincre le TAL que la qualit\u00e9 des repas \u00e9tait nettement insatisfaisante (tous les go\u00fbts sont dans la nature) malgr\u00e9 leurs t\u00e9moignages et une p\u00e9tition de pr\u00e8s de 180 signataires, ils ont n\u00e9anmoins r\u00e9ussi \u00e0 d\u00e9montrer qu\u2019ils ont subi un pr\u00e9judice d\u00e9coulant du comportement de la locatrice. Le TAL leur accorde une compensation pour les raisons qui suivent:<\/p>\n La situation des a\u00een\u00e9s en RPA continue de nous interpeller. Cette situation v\u00e9cue par des locataires tenaces et d\u00e9termin\u00e9s en constitue un bon exemple. Elle d\u00e9montre que les a\u00een\u00e9s ont raison de faire valoir leurs droits. Les baux des immeubles \u00e0 logements des RPA, \u00e0 loyer modique ou non, peuvent contenir des informations impr\u00e9cises et incompl\u00e8tes. Cet exemple confirme que le TAL sanctionne le camouflage, les clauses vagues et impr\u00e9cises et les avis erron\u00e9s.<\/p>\n Les locataires a\u00een\u00e9s devraient pouvoir compter sur la bonne foi des locateurs de RPA. Ils devraient pouvoir obtenir des explications claires, avoir acc\u00e8s \u00e0 des personnes qui puissent les \u00e9clairer de mani\u00e8re d\u00e9sint\u00e9ress\u00e9e sur le contenu du bail, sur leurs droits et leurs devoirs. Une enqu\u00eate men\u00e9e par des chercheuses il y a plus de 10 ans avait r\u00e9v\u00e9l\u00e9 des irr\u00e9gularit\u00e9s dans les baux des RPA [iii]<\/a>. Force est de constater que la situation est loin d\u2019\u00eatre r\u00e9gl\u00e9e et que la vigilance, l\u2019information et la connaissance sont les meilleurs moyens pour \u00e9viter des difficult\u00e9s et des recours devant les tribunaux.<\/p>\n Face \u00e0 des entreprises multinationales qui s\u2019investissent dans les RPA, les locataires a\u00een\u00e9s sont souvent intimid\u00e9s et h\u00e9sitent \u00e0 parler ou \u00e0 faire valoir leurs droits. Les exploitants des RPA sont plus forts financi\u00e8rement certes, mais le droit doit pr\u00e9valoir. La situation d\u00e9crite ci-dessus r\u00e9v\u00e8le que les locataires \u00e0 faible revenu peuvent \u00eatre victimes de fautes, et peuvent se faire entendre et avoir gain de cause. Il s\u2019agit d\u2019un bon exemple o\u00f9 les a\u00een\u00e9s ont eu raison de ne pas attendre en silence, ce qui leur est parfois reproch\u00e9.<\/p>\n [1]<\/a> Correspondant \u00e0 la fin de la p\u00e9riode vis\u00e9e par la r\u00e9clamation pour la majorit\u00e9 des locataires.<\/p>\n [i]<\/a> Duval c. Habitations Loggia Pelican, 2024 QCTAL 13268, par. 32.<\/p>\nPrincipes applicables<\/h3>\n
Modification d\u2019un bail de logement<\/h3>\n
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Dommages moraux pour compenser le pr\u00e9judice subi par les fautes de la locatrice<\/h3>\n
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R\u00e9flexions<\/h3>\n
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