Au Québec, la loi sur le louage résidentiel fait prévaloir la protection du locataire et la stabilité de son logement. Cette protection se traduit par le droit au maintien dans les lieux et un contrôle de la hausse des loyers. La politique du maintien dans les lieux affecte tout locataire, incluant les aînés, qui peuvent demeurer aussi longtemps qu’ils le désirent dans leur logement, en respectant leurs obligations à titre de locataires.
Aussi, selon la loi, la reconduction d’un bail de logement se fait automatiquement et sans qu’il soit requis de signer un nouveau bail. Le droit au maintien d’un logement est personnel au locataire. Il ne peut donc être transféré à un tiers, sauf s’il y a une entente avec le locateur ou des circonstances particulières requérant généralement un avis au locateur (cohabitation depuis au moins 6 mois, décès du locataire, logement qui sert de résidence familiale et sous-location).
Protection accrue au maintien du logement à partir de 70 ans
En 2016, le projet de loi 492 qui vise à préserver le maintien des aînés en logement a été adopté après des débats et des modifications et une nouvelle disposition a été introduite au chapitre du louage. Elle vise les personnes âgées de 70 ans et plus qui sont locataires d’un logement. C’est l’article 1959.1 du Code civil du Québec qui permet d’accroître la protection liée au maintien du logement des locataires âgés de 70 ans et plus [1]. C’est ainsi qu’un propriétaire ne peut pas reprendre un logement ou évincer un locataire lorsque « ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction :
- est âgé de 70 ans ou plus
- occupe le logement depuis au moins 10 ans, et
- a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal permettant d’être admissible à un logement à loyer modique », selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.
Ces trois conditions sont cumulatives, c’est-à-dire qu’elles doivent toutes être remplies pour que le locataire bénéficie de la protection. Malgré tout, le propriétaire peut reprendre son logement lorsqu’il :
- a lui-même 70 ans ou plus et souhaite le reprendre pour s’y loger personnellement, ou
- veut y loger un membre de sa famille qui a 70 ans ou plus, ou
- souhaite loger dans le même immeuble que lui, alors qu’il y habite lui-même et qu’il a 70 ans ou plus, une personne de sa famille qui a moins de 70 ans [2].
Cette exception à la nouvelle règle de protection de l’article 1959.1 a conduit la Régie du logement à accueillir la demande de reprise du logement d’une locataire âgée de 72 ans par son propriétaire, qui voulait y loger sa mère de 72 ans, même si celle-ci allait y habiter avec ses enfants âgés de moins de 70 ans [3].
Réponse des acheteurs et propriétaires : discrimination fondée sur l’âge
La réponse des propriétaires à cette protection accrue ne s’est pas fait attendre. Les courtiers immobiliers qui agissent pour les acheteurs d’immeubles locatifs ont réagi en exigeant des locataires la preuve de leur âge. La Corporation des propriétaires immobiliers au Québec (CORPIQ) jugeait la loi discriminatoire envers les propriétaires parce qu’elle limite leur droit à reprendre un logement pour des membres de leur famille. Ainsi, on a assisté à des reprises de logement « préventives », c’est-à-dire avant que les locataires n’acquièrent les critères donnant droit de s’y loger « à vie ». Les acheteurs tentaient de se soustraire à l’application de la loi. La Commission des droits de la personne et de la jeunesse a réagi rapidement et rappelé que la discrimination d’un locataire en raison de son âge est illégale [4].
Cet exemple vient nous rappeler à quel point la vigilance des aînés et des groupes de soutien aux locataires aînés est nécessaire pour assurer le respect de leurs droits. Dans le prochain texte, nous aborderons leur représentation devant les tribunaux.
[1] Le projet de loi 492 prévoyait initialement étendre la protection aux personnes de 65 ans et plus : http://www.assnat.qc.ca/fr/travaux-parlementaires/projets-loi/projet-loi-492-41-1.html ; Pierre Gagnon, « La loi sur les “locataires aînés”, un rafistolage mal avisé », Le Devoir, Libre opinion, 14 juin 2016 : pour M. Gagnon, juge administratif à la retraite, il s’agit d’une « disposition clairement empreinte d’âgisme à rebours ».
[2] Ce troisième alinéa a été largement débattu à l’Assemblée nationale : http://www.assnat.qc.ca/fr/travaux-parlementaires/projets-loi/projet-loi-492-41-1.html?appelant=MC aux pp 10-11.
[3] Perez c Levin, AZ-51520264 (SOQUIJ) 2018 QCCQ 5686, l’honorable juge Dominique Gibbens.
[4] Marco Fortier, « Les propriétaires rappelés à l’ordre par la Commission des droits de la personne », Le Devoir, 27-28 mai 2017, A7.
