Le 13 mars 2020, le Gouvernement du Québec décrétait l’état d’urgence sanitaire. Depuis, des services ont été réduits ou complètement coupés. Les locataires des résidences privées en font les frais : ils continuent de payer leurs loyers sans considération de la privation de services par les exploitants des RPA.
Les exploitants se défendent en disant deux choses : ils respectent les décrets, directives ministérielles et mesures préventives et de restriction imposées par le gouvernement, et ils sont à l’abri de poursuites comme le sont le Gouvernement et le ministre dans le contexte de l’exercice et l’exécution de bonne foi des ordonnances émises en contexte d’état d’urgence sanitaire.
Si le premier argument va de soi — on ne saurait leur reprocher de respecter les ordonnances — le second frise l’indécence et mérite donc qu’on s’y attarde.
Tel que mentionné précédemment (voir notre billet du 24 février 2021 – insérez le lien), les locataires des RPA payent pour divers services inclus dans leur bail : salle de lavage, services de loisirs, bibliothèque, lieu pour recevoir des visiteurs, piscine, salle de billard, salle de cinéma maison, salle de loisirs multifonctionnelle, salle de réception, salon Internet, aire de jeux, aire de repos, jardin, chapelle, service de navette, etc. Certains de ces services ont été coupés entièrement, d’autres temporairement. Les services rattachés au bail varient d’une résidence à l’autre.
Sauf exception, aucune compensation financière pour la rupture de ces services n’a été offerte à des résidents d’une RPA par les exploitants. En mars 2020, les exploitants ont reçu une subvention gouvernementale de 40 millions à titre de locateurs [1]. La très grande majorité des locataires résidents des RPA demeurent sans retour de ces services, mais continuent de les payer, depuis mars 2020.
Comme nous l’avions souligné l’an dernier, cette situation est non seulement inéquitable, mais aussi illégale. Les exploitants s’enrichissent injustement. Qui plus est, depuis six mois, ils prétendent qu’on ne peut pas leur réclamer le remboursement de ces services ou une diminution de loyer. Ils informent les locataires aînés qu’il ne sert à rien de faire une demande au Tribunal administratif du logement, car ils sont couverts par une immunité de la Loi sur la santé publique.
Il en découle que des locataires abdiquent l’exercice de leurs droits…
Regroupements de locataires vs Exploitants et regroupements d’exploitants de RPA
Le 24 mars 2021, une loi apportant des changements importants en matière de logement est entrée en vigueur. Une modification majeure consiste à permettre aux locataires d’une RPA de s’adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) au moyen d’une demande conjointe, s’ils jugent que leurs droits ou leurs intérêts sont susceptibles d’être affectés. Des locataires peuvent ainsi déposer une demande conjointe pour obtenir une diminution de loyer fondée sur le défaut du locateur de fournir un ou plusieurs services inclus dans leur bail respectif.
À ce jour, plus de quinze demandes conjointes portant sur une diminution de loyer pour services non rendus en lien avec les restrictions sanitaires ont été déposées au Québec. Des dizaines de locataires aînés représentés par mandataire ont déposé des demandes de réduction de loyer envers divers exploitants, dont Groupe Avantage, Sélection, Maurice, etc. Leurs demandes sont similaires : prendre en considération le prix qu’ils ont payé pour des services non rendus et réduire leur loyer ou rembourser ces frais en conséquence.
Des locataires non regroupés par demande conjointe ont eu gain de cause au cours de la dernière année [2]. Le TAL a donné raison aux locataires qui réclamaient le remboursement des frais payés pour des services non reçus à titre de réduction de loyer.
Les exploitants ont répondu en invoquant la crainte que ces décisions favorables aux locataires aînés n’entraînent une croissance de demandes conjointes de plus en plus nombreuses [3]. L’argument de force majeure ne permettant pas de réduire les obligations des exploitants à néant, ceux-ci tentent de trouver un moyen d’éviter d’être tenus de rembourser des sommes considérables à des milliers de locataires, et ils prétendent maintenant être couverts par une immunité légale.
Les 2e et 3e parties de ce billet examineront les articles de la Loi sur la santé publique qui accordent au gouvernement le pouvoir de déclarer l’urgence sanitaire et d’imposer des restrictions tout en bénéficiant de l’immunité légale sans que cette celle-ci puisse être étendue aux exploitants de RPA. Nous aborderons également certains arguments d’exploitants de RPA rejetés par le tribunal suite à l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi en mars 2021.
[1] Communiqué de presse du Ministère de la Santé et des Services sociaux, 30 mars 2020
[2] Pelletier (Habitations Pelletier c. Martin, 2021 QCCQ 5963, par 35-39 (juge N. Chalifour) rejetant l’appel de Martin c. Horizon-Gestion de résidences (Habitations Pelletier), 2021 QCTAL 7867 (juge S. Guèvremont) ; Bigeault c. 9891200 Canada inc., 2021 QCTAL 6903, par. 17 et s. (juge M-L Santirosi).
[3] Communiqué de presse du Regroupement des résidences pour aînés, 16 avril 2021
