Dans le billet précédent, j’ai présenté une synthèse des demandes individuelles de résidents de RPA déposées devant les tribunaux relativement aux services non rendus durant l’urgence sanitaire. Dans ce troisième et dernier volet, j’examine les demandes conjointes soumises au Tribunal administratif du logement (TAL) ainsi que les recours et stratégies que pourraient employer les groupes de locataires.
Demandes conjointes pendantes devant le TAL
Depuis mai 2021, le TAL a reçu en moyenne deux demandes conjointes par mois. Toutes les demandes visent une diminution de loyer et le remboursement des frais payés pour des services non rendus en temps de pandémie. Le dernier dossier a été ouvert le 13 juin 2022. À ce jour, aucun des dossiers n’a été fixé pour être entendu par le Tribunal.
Les 27 demandes conjointes déposées à ce jour se trouvent dans les districts judiciaires de Rouyn-Noranda (1), Terrebonne (6), Montréal (4), Longueuil (3), Laval (3), Arthabaska (1), Beauharnois (1), Rimouski (1), Joliette (1), Richelieu (1), Gaspé — Ile-du-Havre-Aubert (1), Saint-Hyacinthe (1), Roberval (1), Abitibi — Val-d’Or (1), Québec (1). Une minorité des demandes vise de grands exploitants: Chartwell (4), Groupe Maurice (4), Sélection (1), Résidences Soleil (1).
Les demandes conjointes regroupent généralement moins de 10 locataires. Le quart des demandes actuelles compte plus de 70 locataires. Sur les 27 demandes conjointes déposées à ce jour, 16 comptent un ou plusieurs mandataires, désignés pour représenter l’ensemble des locataires de la RPA.
Pour illustrer notre propos, voyons quatre exemples.
Résidence 5500 inc. (Résidence Lux Gouverneur)
La demande conjointe a été déposée le 18 juin 2021 dans le district de Montréal par deux mandataires pour 8 locataires — signataires au nom de 67 locataires. Leur demande vise la diminution de leur loyer pour services non rendus du 13 mars 2020 au 13 mai 2021, le remboursement de trop-perçus pour la même période.
Le juge qui a été saisi du dossier a tenu deux conférences de gestion en 2021. Deux autres ont été remises, du consentement des parties, en 2022. Le dossier devait être entendu le 23 mars 2022, mais l’audience a été reportée sans qu’une date ne soit fixée. Les locataires représentés par mandataire estiment nécessaire de produire un rapport d’expertise en comptabilité leur permettant de démontrer le bien-fondé de leur demande. Le 16 juin 2022, ils demandaient de fixer l’audience.
Le Complexe Lux Gouverneur, situé rue Sherbrooke Est, comprend 440 logements incluant 680 résidents au moment du dépôt de la demande. Il appartient au conglomérat Groupe Gouverneur. Le complexe de Montréal offre une qualité et une quantité de services inégalés dans la catégorie des RPA. Sa publicité décrit une formule club haut de gamme dans les termes suivants: «environnement enchanteur, architecture audacieuse, élégant bistro-lounge, luxueux salons, aménagements exceptionnels pour l’épanouissement et la détente, une magnifique bibliothèque ornée de boiseries, et un feu roulant d’activités excitantes, enrichissantes et variées, quotidiennement proposées par toute une équipe d’animateurs enthousiastes et dynamiques.» Cette RPA offre une multitude de loisirs de nature artistique, culturelle, sportive, récréative ou religieuse.
Les services et activités offerts par le Lux Gouverneur ont été interrompus en permanence ou par intermittence. Au soutien de leur demande conjointe, les locataires ont déposé toute la documentation utile pour prouver qu’ils ont perdu la jouissance paisible et sans interruption de leur logement. Ils reprochent au locateur de n’avoir pas diminué le loyer en proportion de cette perte de jouissance des lieux loués et de continuer de percevoir leur loyer sans considération des services non rendus.
Les locataires du Lux Gouverneur estiment que le prix de leur loyer devrait être diminué d’une valeur de 31,7% du prix de loyer de base, soit 1 023,37$/mois.
Le 2 juin 2022, la RPA a répondu à la demande conjointe. Elle allègue notamment être incapable de se défendre adéquatement à l’encontre d’un recours de 51 demandeurs réclamant chacun 20 979$, ce qui représente une somme de 1 069 933,59$, à titre de perte d’usage des services ou d’accès aux lieux et commodités, en plus de la diminution de leur loyer. Elle conteste aussi la demande de communication des états financiers par les locataires suggérant qu’il s’agit d’une partie de pêche pour compléter leur preuve.
Société en commandite L’Avantage-Groupe Maurice
Le 14 juillet 2021, 43 locataires de la résidence L’Avantage déposent une demande conjointe de remboursement au TAL dans le district de Longueuil et désignent Lucille Théroux comme mandataire. La RPA est située à Brossard et elle est gérée par le Groupe Maurice.
Le 15 septembre, le juge saisi du dossier tient une première conférence de gestion. Le 21 septembre, il ordonne à la direction de notifier la demande conjointe aux 245 locataires, avant le 1er octobre [1]. Tous les locataires sont mis en cause, c’est-à-dire qu’ils sont partie prenante à la demande de remboursement. Ils peuvent assister au débat.
Le 14 novembre a eu lieu une deuxième conférence de gestion à la suite de laquelle, sous les pressions de la direction de la RPA, la mandataire a formulé une admission, bien songée, à savoir que «l’exploitant a été de bonne foi dans l’exercice de ses fonctions durant la pandémie». Elle a évité le piège tendu par la RPA (et le RQPA) qui cherchait à lui faire admettre que l’exploitant-locateur avait exercé de bonne foi les fonctions énoncées à l’article 123 de la LSP.
Le 22 février 2022, lors d’une troisième conférence de gestion, l’exploitant a modifié son annonce de novembre. Il avisait le Tribunal qu’il entendait débattre de l’application de l’article 123 lors de l’audience au fond plutôt que de manière préliminaire. L’Avantage déposait le 14 avril ses moyens de défense. Puis, le 21 avril, la RPA sollicitait 16 admissions de la part des locataires, par lettre à la mandataire du groupe. Il faut savoir que les admissions visent généralement à abréger le débat lors de l’audience devant le tribunal. Les demandes d’admission ont été refusées en raison de leur formulation et de leur portée: la mandataire et les locataires n’ont vu aucun intérêt à faire des admissions et entendent faire respecter leurs droits. Une conférence de gestion visant notamment à fixer la date d’audience qui devait avoir lieu en mai 2022 n’a pas été tenue.
La demande conjointe des locataires vise un remboursement de 225 $ du loyer mensuel, pour la période à compter du 23 mars 2020.
Société en commandite Ora — Gestion Groupe Maurice
Quatre locataires ont déposé une demande conjointe au Tribunal le 19 novembre 2021. Ils ont eu recours au soutien du Centre d’assistance et d’accompagnement aux plaintes (CAAP) de l’Ile de Montréal. Leur demande vise à obtenir une diminution de loyer d’un montant mensuel équivalent à 15% à compter du 12 mars 2020. Ils appuient leur demande en partie sur les frais d’utilisation des aires communes et des services que doivent payer les propriétaires de condos-services pour y avoir accès et comprenant une indexation de 2,5% par année en 2020 et 2021.
Avant cette date, leurs démarches pour tenter de convaincre la directrice de la RPA et le président du Groupe Maurice avaient été sans succès.
La conférence de gestion du 10 février 2022 a donné lieu à des ententes: la période est circonscrite (13 mars 2020 au 31 mai 2021); seuls les locataires présents pendant toute cette période sont couverts par la demande et la décision qui sera rendue sera la même pour tous les demandeurs conjoints — au nombre de 137 —, sans particularités individuelles; une liste des locataires qui répondent à cette condition devait être fournie par le locateur, ce qui fut fait le 12 mai 2022. De courtes admissions ont aussi été convenues. L’audition doit être fixée après le 1er septembre pour une durée d’une journée.
Chartwell Faubourg Giffard
La demande conjointe de trois locataires de cette RPA a été déposée à leur demande le 13 juin 2022. Ils demandent un remboursement de 225$/mois pour la période de mars 2020 à mars 2022 pour des services non rendus, mais payés, une diminution du loyer à compter du 1er août 2020, ainsi qu’un montant de 3 000$ pour avoir continué de charger aux locataires des frais d’accès aux services alors qu’ils n’étaient pas fournis, malgré les tentatives de négociation du comité des résidents.
Aucune conférence de gestion n’a été fixée à ce jour.
Montants demandés par les résidents
À quelques nuances près dans leur formulation, les demandes conjointes se basent sur l’interruption ou la fermeture des lieux d’activités et de divertissements auxquels les locataires ont accès en temps normal et pour lesquels ils assument des frais d’accès. Bien entendu, ces lieux et leurs coûts varient d’une RPA à l’autre. La diversité n’empêche pas le calcul d’un pourcentage qui serait approprié.
Toutes les activités sont payantes. Elles sont gérées et sécurisées par la direction de chaque RPA. Elles font partie des services payés par chaque résident en sus de son loyer.
Les demandes conjointes varient selon l’étendue des services et en fonction d’une proportion des services payés: piscine, sauna, bain tourbillon, la salle de billard, salle de quilles (parfois plus d’une), salles communautaires, salle de gym, golf, casse-tête, salon des arts, salle à manger principale, salle à manger privée, Grill V.I.P., aire de pique-nique, BBQ, atriums (phase 1 et 2), salle de cinéma, bibliothèque, salon internet, salon d’hiver, piano, studio des arts, jardins, chapelle, services de navettes et autopartage, local de soins personnels, salon de coiffure, pharmacie, dépanneur, balançoire extérieures, caisse Desjardins, etc.
En plus de l’interruption des services, des activités hebdomadaires du service des loisirs des RPA ont été annulées: ligue de quilles, ligue du billard des Maîtres, jeu extérieur de pétanque, jeux de cartes, de danse, de chorale, messe à la chapelle, casse-tête, bingo, yoga, exercices doux, mandala, aquaforme, tai chi, tricot-jasette, soupers d’anniversaire, marchands ambulants, etc. Ces activités sont aussi organisées et annoncées par la direction. Elles font partie des services payés par chaque résident en sus de son loyer.
Proportion des frais d’accès aux services
Les locataires ignorent souvent la proportion des frais d’accès aux services compris dans le loyer qu’ils payent mensuellement, que ce soient pour les loisirs, le salaire de l’animatrice, le coût des équipements, etc. Cette proportion existe et elle est connue de l’exploitant.
Les frais d’accès aux services sont déterminés par la direction de la RPA. Les frais d’accès non inclus dans le loyer, ou les frais de condos, sont établis par la RPA. Ils comprennent par exemple les frais de taxes, de salaires, d’entretien paysager, de déneigement, d’entretien et des réparations des aires communes, ainsi que des autres dépenses nécessaires à l’exploitation des services communs, incluant les activités de récréologie et les autres services fournis aux résidents. La répartition de ces frais d’accès est utile pour connaître le pourcentage des frais mensuels payés par les résidents.
À titre d’exemple, pour une résidence donnée, en 2019, les frais d’accès mensuels de 408$, non inclus dans les frais de condos (ou de loyer) étaient répartis comme suit: les dépenses nécessaires à l’exploitation des services communs constituaient 10,8% de la mensualité, l’entretien des aires communes retenait 5%, les salaires pour la récréologie comptaient pour 2%, et les salaires pour l’entretien des espaces communs représentaient 7,7%. Ceci illustre le fait que les frais d’accès peuvent être calculés en tenant compte d’une proportion et que le pourcentage total peut s’apparenter à 25%.
Période de remboursement demandée
Plusieurs demandes visent des périodes à compter du 13 mars 2020, date de la déclaration de l’état d’urgence sanitaire par le gouvernement du Québec. Certaines des demandes visent des périodes plus courtes que d’autres. Elles se basent sur la durée de fermeture qui elle-même prend sa source dans des mesures de santé publique qui ont entrainé interruptions, fermetures ou annulations de services payés.
Certaines des RPA ont répondu aux locataires que leurs demandes ne peuvent remonter à mars 2020. Elles soulèvent le défaut des locataires de les mettre en demeure, par lettre. Elles en font un motif d’opposition à leur demande. Or cette position est inexacte puisque la loi s’applique à partir de la cessation des services sans qu’il y ait lieu de mettre en demeure le locateur.
Les exploitants utilisent les mêmes arguments à quelques nuances près. Le processus judiciaire s’allonge sans qu’il y ait de véritables motifs, les questions étant bien circonscrites: (1) les résidents ont-ils droit au remboursement des services qu’ils ont payés et qui font partie du loyer qu’ils ont versé? (2) quels sont les services dont ils ont été privés et pour quelle durée? (3) quelle est la proportion des services sur l’ensemble du loyer versé par les résidents?
Dépenses additionnelles et défenses organisées
Les locataires d’une demande conjointe peuvent contester les dépenses, obtenir des précisions et la communication de pièces sur les moyens de défense exprimés par l’exploitant, demander les subventions reçues et leur utilisation, le compte rendu d’administration de ces subventions, les employés subventionnés, les salaires non versés en 2020 et 2021, pour la technicienne en loisirs, par exemple. etc. Les arguments de la défense peuvent être contestés.
Analyse
Depuis mars 2021, les locataires des RPA ont la possibilité de loger des demandes conjointes au TAL. Force est de constater que cet exercice comporte la difficulté de faire face à un regroupement d’exploitants, concertés et capables financièrement de se défendre. Les moyens légaux auxquels ils recourent permettent d’éviter qu’une décision ne soit rendue trop rapidement par le TAL.
Il est clair que les aînés qui ont contracté pour avoir des services de qualité en RPA se butent à des exploitants qui, plutôt que de bien traiter leurs locataires et d’entretenir des relations harmonieuses, entretiennent un litige qui prend des proportions déraisonnables, pour les deux parties. Le RQRA a creusé un sillon dans lequel sont traînés les locataires des demandes conjointes.
Pour la plupart des locataires en RPA, le choix d’une résidence repose souvent sur l’accès à des services: les repas, l’entretien ménager, et beaucoup aussi le plaisir recherché d’avoir accès à des activités diversifiées et organisées par la résidence, permettant plaisir, santé et socialisation. Celles-ci étaient déterminantes dans le choix de la RPA. Or les locataires versent parfois des sommes mensuelles de plusieurs milliers de dollars pour avoir accès à ces activités. L’interruption complète, la suspension temporaire de longue ou de courte durée est réelle.
Les exploitants ont les moyens d’entretenir le litige en tenant les aînés en otage. Ils continuent d’empocher le prix des services qui n’ont pas été fournis ou qui ne sont pas rétablis. Cela va au-delà de l’enrichissement sans cause.
Exploitation des aînés en RPA
Invoquer l’exploitation au sens de l’article 48 de la Charte des droits et libertés de la personne pourrait constituer un argument pour les locataires. Cet article vise précisément la protection des personnes âgées: «Toute personne âgée ou toute personne handicapée a droit d’être protégée contre toute forme d’exploitation.» L’expression «toute forme d’exploitation» entend des personnes que l’âge a rendues vulnérables et qui peuvent s’inscrire dans un rapport de dépendance, qu’elle soit physique, économique, affective ou psychologique. La notion d’exploitation telle qu’interprétée par les tribunaux regroupe trois éléments: (1) un profit (2) tiré d’une position de force (3) au détriment d’intérêts plus vulnérables.
Au sein d’une RPA, il existe un rapport de dépendance locateur-locataire. Les locataires sont des personnes âgées qui peuvent être considérées en position de vulnérabilité. Ils se préoccupent de leur état de santé, s’inquiètent des difficultés à se trouver un autre logement, cherchent des services pour répondre à leurs besoins d’activités et de socialisation. Ils craignent très souvent les représailles d’une demande au locateur.
En n’octroyant pas une diminution du loyer en proportion de la diminution des services, le locateur-exploitant d’une RPA s’enrichit. En ne reconnaissant pas les droits des résidents à une telle diminution et en continuant d’encaisser les loyers, il se sert de sa position d’autorité et tire profit de la situation.
Délais au Tribunal administratif du logement
Les locataires ont raison d’être importunés par les délais qui s’allongent dans leur dossier. Aux mandataires qui ont demandé ce qui expliquait les délais, le Tribunal a répondu trois choses: (1) les parties ne doivent pas communiquer avec les membres du Tribunal à l’extérieur du cadre des audiences; (2) une audience sera fixée incessamment dans leur dossier; (3) les pièces doivent être transmises au Tribunal au plus tard 10 jours avant la tenue d’une audience par visioconférence, à moins que le juge administratif n’en décide autrement.
Le nombre de demandes conjointes augmente à raison de deux par mois en moyenne depuis un an. Au rythme où vont les choses, chaque juge administratif aura bientôt à gérer une demande conjointe en diminution de loyer. Or les demandes conjointes actuelles ont le même objectif. Le Tribunal administratif du logement et les justiciables auraient intérêt à examiner la possibilité de gérer autrement ces demandes qui portent sur des faits similaires, des questions de droit identiques et des parties dans des situations semblables. Une telle approche aurait pour bénéfice de désengorger ce tribunal administratif.
Depuis un an, les exploitants refusent de discuter avec les résidents. Ils continuent sans craindre de perdre leur clientèle. Les aînés sont captifs d’une situation face à laquelle ils ont bien agi: recourir aux tribunaux vu l’attitude des exploitants et du RQRA. Les millions en jeu laissent croire à ces derniers qu’ils ont intérêt à laisser le soin à leurs avocats de convaincre les tribunaux.
Les directions des RPA doivent prévoir une ou des décisions défavorables. Elles risquent de faire face à une conclusion les condamnant au remboursement des frais payés pour des services non rendus, auxquels s’ajouteront d’autres frais, sinon des dommages moraux pour avoir intentionnellement retardé le dossier, en sus des intérêts. Les locataires se déchargeront du fardeau de preuve qui leur incombe.
Tout porte à croire qu’un dossier pourrait être fixé en audience en 2022. La demande conjointe qui sera entendue donnera vraisemblablement raison aux locataires qui demandent restitution, remboursement pour services non rendus et diminution de loyer pour perte de jouissance des lieux.
Dans l’intervalle, l’avenue de la conciliation pourrait être envisagée, ce que chaque juge administratif a du reste suggéré aux parties. Le refus de considérer cette suggestion cause des ennuis aux locataires. Elle nuit à une saine administration de la justice. L’intervention d’un conciliateur constituerait une solution. Malgré une détermination coriace des défendeurs, un conciliateur, ou un facilitateur nommé par le tribunal a déjà permis d’arriver à des ententes dans le cadre d’actions collectives lourdement contestées. Ce qui pourrait être une avenue à envisager. C’est à suivre!
[1] Graveline c. Société en commandite L’Avantage-Groupe Maurice, 2021 QCTAL 24477 (n 579668)
